Ultimo aggiornamento: ottobre 2026. I dati di prezzo si riferiscono ad agosto 2026, quelli OMI al secondo semestre 2025, quelli sul progetto e sullo studentato a settembre 2026.
Chi cerca casa nel quadrante sud-est di Milano si trova spesso davanti a due racconti opposti. Il primo dice che Scalo Romana è la zona del futuro: il Villaggio Olimpico, il parco, i nuovi edifici, tutto destinato a crescere. Il secondo ricorda che gran parte del progetto deve ancora essere realizzata e che i prezzi richiesti, almeno secondo alcune fonti, nell’ultimo anno sono scesi. Entrambi hanno una parte di verità. Il problema è che parlano di cose diverse, e spesso di zone diverse.
Questa guida prova a rimettere ordine. Distingue ciò che è già costruito da ciò che è solo previsto e legge i numeri del mercato per quello che dicono davvero. Il punto di arrivo è una domanda semplice: cosa conviene verificare prima di comprare casa tra Corso Lodi e lo Scalo.
Prima di tutto: di quale zona stiamo parlando
Porta Romana, Corso Lodi e Scalo Romana vengono usati quasi come sinonimi, ma non lo sono.
Corso Lodi è l’asse che porta dal centro verso sud-est. Parte dalla porta storica e arriva a Piazzale Lodi, per poi proseguire verso i quartieri più esterni. Lo Scalo di Porta Romana è invece la grande area ferroviaria che per decenni ha separato i quartieri a nord da quelli a sud dei binari. Si appoggia a Corso Lodi nel tratto finale, ma ha una storia e un tessuto urbano propri.
Questa differenza conta per chi compra. I portali immobiliari tracciano i confini ciascuno a modo proprio, e una media riferita a “Porta Romana” può includere vie che con lo Scalo hanno poco a che fare. Prima di confrontare due prezzi bisogna quindi chiedersi quale perimetro hanno misurato. Lo vedremo bene parlando di valori al metro quadro, ma prima serve capire cosa sta succedendo nell’area.
Cosa prevede il progetto dello Scalo Romana
La rigenerazione riguarda una superficie territoriale di circa 211.638 m². Secondo la documentazione urbanistica del Comune di Milano, prevede 164.000 m² di superficie lorda tra residenza libera, edilizia sociale e convenzionata e altre funzioni urbane.
Il cuore del progetto è il Parco Centrale. Il suo compito è ricucire, almeno in parte, la frattura creata dalla ferrovia, aprendo passaggi tra nord e sud dove oggi c’è una barriera. Intorno al parco si organizzano le eco-zone lungo i binari e quattro comparti con funzioni diverse: l’area dell’ex Villaggio Olimpico, un settore verso Piazza Trento, un distretto residenziale e direzionale in direzione di Piazzale Lodi e la fascia lungo via Brembo, in relazione con la Fondazione Prada. Nel programma degli scali il Comune indica anche una nuova stazione ferroviaria di Milano Porta Romana, integrata con la fermata M3 Lodi.
Il progetto, però, non avanza in blocco: i pezzi si trovano in fasi molto diverse. Per chi valuta un acquisto è la distinzione più importante di tutte, perché un’opera prevista non vale quanto un’opera finita. Oggi, nei fatti, una sola componente è già pienamente in funzione.
Dal Villaggio Olimpico allo studentato
Il Villaggio Olimpico è stato costruito e usato per Milano Cortina 2026. Da settembre 2026 è uno studentato con 1.698 posti letto. All’apertura circa l’80% era già assegnato: circa 1.300 studenti, provenienti da 80 Paesi. Secondo i dati diffusi all’inaugurazione, la struttura copre circa il 6% del fabbisogno milanese di posti letto per studenti e prevede fasce di prezzo diverse, comprese unità destinate al diritto allo studio.
È un cambiamento reale: porta nel quartiere una popolazione giovane e internazionale, e con essa una domanda nuova di servizi, trasporti e attività di prossimità.
Ne nasce spontanea la domanda che molti proprietari si fanno: gli affitti saliranno? Oggi non ci sono elementi sufficienti per dirlo. L’arrivo di 1.300 studenti cambia la composizione del quartiere, ma lo studentato è anche nuova offerta abitativa pensata proprio per loro, e sottrae domanda al mercato privato quasi quanta ne crea. L’effetto sui canoni si potrà misurare solo nel tempo, guardando i contratti effettivamente firmati e non le aspettative.
Lo stesso ragionamento vale, a maggior ragione, per i prezzi di vendita.
Quanto costa comprare casa a Scalo Romana e in Corso Lodi
Qui i numeri sembrano contraddirsi, e proprio per questo vanno letti con attenzione.
Ad agosto 2026 Wikicasa rileva, nel perimetro che chiama “Lodi, Scalo Romana”, un prezzo medio richiesto di 5.349 €/m². Un anno prima, stessa fonte e stesso perimetro, il dato era 5.865 €/m²: quasi il 9% in meno. Il campione è di 77 annunci e l’intervallo va da circa 2.714 a 8.024 €/m².
Nello stesso mese Immobiliare.it indica per Corso Lodi circa 7.486 €/m² e per la zona Porta Romana–Medaglie d’Oro 7.460 €/m². Sono circa il 40% in più.
Nessuna delle due fonti sbaglia: misurano territori e campioni diversi, e sono entrambe medie di prezzi richiesti, non di vendite concluse. Il terzo riferimento sono le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, che non si basano sugli annunci. Corso Lodi ricade nella zona OMI C19 “Tabacchi, Sarfatti, Crema”, per la quale il secondo semestre 2025 indica 4.000–6.100 €/m² per abitazioni civili in stato normale e 6.200–8.700 €/m² in stato ottimo. Letti insieme, i tre dati raccontano la stessa cosa da angolazioni diverse: la media Wikicasa sta poco sopra il valore centrale OMI, mentre i 7.400–7.500 €/m² di Immobiliare.it rientrano nella fascia delle case in ottimo stato. Non è una contraddizione: è la conferma che, qui più che altrove, lo stato dell’immobile pesa quanto la via.
Il dato più utile, però, non è nessuna delle medie. È l’intervallo: tra 2.700 e 8.000 euro al metro quadro, nella stessa zona. Basta questo per capire che il “prezzo del quartiere” serve a orientarsi, non a valutare una casa.
Perché due case vicine possono valere in modo molto diverso
Quello scarto così ampio ha spiegazioni concrete. Contano la posizione precisa e la qualità dello stabile, il piano, l’ascensore, l’esposizione e la luce, la distribuzione degli spazi, lo stato di manutenzione, la classe energetica, la presenza di balconi, terrazzi, cantina o box.
In quest’area pesano poi tre fattori più specifici: la distanza reale a piedi dalla metropolitana, l’affaccio verso Corso Lodi o verso la ferrovia con il rumore che ne consegue, e il rapporto dell’edificio con i comparti in trasformazione. Una casa che si affaccerà sul Parco Centrale e una che resterà su un asse di traffico intenso possono stare nella stessa statistica ed essere due mercati diversi.
Questo porta direttamente alla questione del tempo.
Comprare vicino a una grande trasformazione: tre tempi da tenere separati
Chi compra vicino allo Scalo compra in un luogo che cambierà. Il rischio è pagare oggi un beneficio che arriverà, se arriverà, fra anni. Per evitarlo conviene ragionare su tre momenti distinti.
Il primo è il presente: come si vive oggi in quella casa, con i servizi, i rumori, il traffico e lo stabile che ci sono adesso. Il secondo è il periodo dei lavori: eventuali cantieri, modifiche alla viabilità e disagi temporanei vanno messi nel conto, anche se nessun annuncio ne parla. Il terzo è l’assetto finale, con il parco, le nuove connessioni, le nuove residenze e gli uffici, la stazione ferroviaria. Su questo l’unico riferimento affidabile sono gli strumenti urbanistici, non i rendering.
Anche la mobilità va letta così. Oggi l’area è servita dalla M3 con due fermate consecutive, Porta Romana e Lodi TIBB, che portano in centro in pochi minuti, e Piazzale Lodi è un nodo importante del trasporto di superficie. Questo è già un punto di forza reale. La nuova stazione ferroviaria integrata con la M3 Lodi è invece un valore futuro: va considerato, ma non pagato come se esistesse già.
E come investimento?
La trasformazione rende la zona interessante da osservare, ma da sola non rende conveniente un acquisto a reddito. Il conto va fatto sul singolo immobile: prezzo d’acquisto, canone che si può ottenere davvero e non quello sperato, spese condominiali, fiscalità, manutenzione, eventuali lavori e mesi senza inquilino. Da qui si ricava un rendimento lordo e, cosa più importante, uno netto credibile.
Studentato, metropolitana e nuove funzioni urbane sono il contesto. Il conto economico resta un’altra cosa.
Vivere oggi tra Corso Lodi e lo Scalo
Al di là dei progetti, oggi l’area mette insieme edifici residenziali consolidati, attività commerciali, servizi di quartiere, collegamenti metropolitani e un vasto comparto ancora in trasformazione. Salendo verso Porta Romana il tessuto si fa più continuo con il centro storico; avvicinandosi allo Scalo diventa più evidente il rapporto con il progetto di rigenerazione, che verso via Brembo si lega anche alla presenza della Fondazione Prada.
Più che di “vivere a Scalo Romana” ha senso parlare della singola via, a volte del singolo isolato.
Cosa controllare prima di comprare
Tutto il ragionamento fatto finora si traduce in alcune verifiche pratiche. Sull’immobile: conformità urbanistica e catastale, stato del condominio e lavori già deliberati o in programma, prestazione energetica, esposizione e rumorosità in ore diverse del giorno, possibilmente anche di sera. Sul contesto, per le case vicine allo Scalo, vale la pena consultare gli strumenti urbanistici e capire con precisione cosa sorgerà davanti, dietro e accanto all’edificio, e in quali tempi.
Una buona decisione nasce dall’incrocio di tre cose: i documenti della casa, i dati di mercato letti correttamente e le trasformazioni del territorio. Ne basta una sola sbagliata per falsare le altre due.
Domande frequenti su Scalo Romana e Corso Lodi
No. Scalo Romana indica l’area dell’ex scalo ferroviario a sud del centro, lungo il tratto finale di Corso Lodi. Porta Romana è un ambito più ampio e più vicino al centro storico. Anche i portali immobiliari usano confini diversi, quindi prima di confrontare prezzi va verificato il perimetro della fonte.
Ad agosto 2026 Wikicasa indica un prezzo medio richiesto di 5.349 €/m² nel perimetro “Lodi, Scalo Romana”, con valori tra circa 2.700 e 8.000 €/m². È un prezzo di offerta, non di vendita.
Secondo Immobiliare.it, ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto è di circa 7.486 €/m². Il valore di una singola casa dipende molto dal tratto della via e dalle caratteristiche dell’immobile.
Con la metropolitana M3, attraverso le fermate consecutive Porta Romana e Lodi TIBB. Il progetto dello Scalo prevede anche una nuova stazione ferroviaria integrata con la M3 Lodi.
Cosa è diventato il Villaggio Olimpico di Milano?
Dopo Milano Cortina 2026 è stato riconvertito in studentato. Da settembre 2026 offre 1.698 posti letto; all’apertura circa l’80% era già assegnato.
Oggi non è possibile dirlo. Lo studentato porta nuovi residenti, ma è anche nuova offerta abitativa per studenti. L’effetto sui canoni si potrà valutare solo osservando nel tempo i contratti effettivamente conclusi.
Il Parco Centrale, eco-zone lungo la ferrovia, nuovi comparti residenziali e direzionali, edilizia sociale e convenzionata e nuove connessioni tra i quartieri. Le varie parti sono in fasi di attuazione diverse.
Non in modo automatico né uniforme. L’effetto dipende dalla posizione della singola casa rispetto alle opere, dai tempi di realizzazione e da come evolveranno domanda e offerta.
A cura di Simona Caramia, agente e consulente immobiliare di Immobiliare Santalfredo.
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