Mercato immobiliare in rallentamento: è davvero un’anomalia? Cosa ci insegnano 150 anni di cicli immobiliari

Le compravendite immobiliari in Italia hanno quasi smesso di crescere, mentre i prezzi continuano ad aumentare. È una contraddizione? Non necessariamente. Nel secondo trimestre 2026 le transazioni residenziali sono aumentate appena dello 0,1% su base annua, mentre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,0%. Per capire cosa significa davvero questo rallentamento bisogna uscire dalla fotografia del trimestre e guardare ai cicli immobiliari nel tempo. (Istat)

Nel trimestre precedente le compravendite erano aumentate del 4,4%. Il passaggio allo 0,1% è quindi netto. Eppure, nello stesso periodo, i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti del 5,0% e quelli delle abitazioni esistenti del 3,7%.

L’ISTAT parla di un contesto di “sostanziale stabilità dei volumi di compravendita”, dopo circa due anni di espansione del mercato residenziale.

Quindi il mercato sta rallentando?

Le compravendite sì. I prezzi, almeno nei dati disponibili oggi, no.

Ed è proprio questa apparente contraddizione a rendere interessante il momento attuale.

Perché se allarghiamo lo sguardo oltre l’ultimo trimestre scopriamo che prezzi e compravendite non procedono necessariamente insieme, che le fasi immobiliari possono durare molti anni e soprattutto che una variazione nazionale può raccontare molto poco di ciò che sta succedendo in uno specifico mercato locale.

Per comprenderlo dobbiamo tornare indietro. Molto indietro.

Il mattone è sempre salito? Cosa raccontano 150 anni di prezzi delle case

No: la crescita del valore immobiliare nel lunghissimo periodo non è stata una linea continua. La ricostruzione internazionale di Knoll, Schularick e Steger mostra che la forte crescita dei prezzi reali delle abitazioni è soprattutto un fenomeno della seconda metà del Novecento.

Nel loro studio No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012, pubblicato sull’American Economic Review, gli autori ricostruiscono i prezzi delle abitazioni di 14 economie avanzate a partire dal 1870.

Per una parte considerevole del periodo compreso tra la fine dell’Ottocento e la prima metà del Novecento, i prezzi reali delle abitazioni, quindi depurati dall’inflazione, risultano molto più stabili di quanto siamo abituati a osservare nell’epoca contemporanea.

La svolta arriva nella seconda metà del Novecento

La grande accelerazione arriva soprattutto nella seconda metà del Novecento.

Ma c’è un aspetto ancora più interessante: una parte predominante della crescita successiva alla Seconda guerra mondiale non deriva semplicemente dal fatto che costruire case sia diventato più costoso. Ha a che fare con il valore del terreno.

Perché il valore del terreno cambia il prezzo delle case

Ed è qui che una ricerca apparentemente macroeconomica comincia a parlare del mercato immobiliare reale.

Un edificio è, entro certi limiti, riproducibile.

Il terreno in una determinata posizione no.

Non possiamo creare nuovo centro città, duplicare una stazione ferroviaria, spostare un comune più vicino a Milano o produrre all’infinito aree edificabili nei luoghi nei quali famiglie e imprese vogliono insediarsi.

La scarsità e la qualità della localizzazione entrano quindi nel valore immobiliare.

La stessa dinamica emerge con grande chiarezza nella ricostruzione italiana di Banca d’Italia.

Luigi Cannari, Giovanni D’Alessio e Giovanni Vecchi hanno ricostruito l’andamento dei prezzi delle abitazioni italiane dal 1927 al 2012. In questi 85 anni, al netto dell’inflazione, i prezzi delle case sono più che triplicati; nelle grandi città sono quintuplicati. I costi reali di costruzione, invece, sono poco più che raddoppiati.

Secondo lo studio, oltre due terzi dell’aumento dei prezzi delle abitazioni tra il 1950 e il 2012 è attribuibile alla variazione del prezzo dei terreni edificabili. (Banca d’Italia)

Quindi sì, nel lunghissimo periodo italiano troviamo un aumento molto consistente.

Ma non una linea retta.

Dentro quella crescita ci sono boom, correzioni, anni di stagnazione e nuove ripartenze.

Ed è proprio entrando dentro quella linea che la storia diventa interessante.

Cosa accadde nel 1974 e perché il petrolio fece salire anche le case?

Nel 1974 le quotazioni immobiliari italiane registrarono un incremento reale superiore al 30%. Per comprenderne il motivo, però, non basta osservare il mercato immobiliare: bisogna guardare all’inflazione e al primo shock petrolifero.

Banca d’Italia ricostruisce dalla metà degli anni Sessanta quattro grandi fasi cicliche dei prezzi reali delle abitazioni. La prima si chiude proprio alla fine del 1974, quando le quotazioni registrano un aumento superiore al 30%, collegato al primo shock petrolifero e alla conseguente accelerazione dell’inflazione. In quel contesto si rafforzò il ruolo dell’immobile come bene rifugio, sostenendo la domanda. (Banca d’Italia)

Non fu quindi semplicemente “un anno in cui le case aumentarono”.

Fu l’effetto immobiliare di qualcosa che era iniziato altrove.

Cosa ci insegna il 1974 sui cicli immobiliari

Questa è una delle prime lezioni che la storia ci consegna: le cause di ciò che vediamo sul mercato delle case spesso si trovano fuori dal mercato delle case.

Inflazione, redditi, occupazione, tassi d’interesse, disponibilità di credito, demografia e aspettative possono modificare la domanda e, attraverso la domanda, arrivare ai prezzi.

Ma il 1974 non apre una crescita infinita.

La fase successiva è molto più irregolare, soprattutto intorno al secondo shock petrolifero. Dopo il picco dei primi anni Ottanta arriva una correzione e nel 1986 i prezzi reali tornano sui valori minimi della fase precedente.

A quel punto accade di nuovo qualcosa che una fotografia del singolo anno non avrebbe permesso di comprendere.

Il mercato riparte.

E lo fa con forza.

Da quel minimo le quotazioni reali crescono a un ritmo medio annuo superiore all’8%, fino a raggiungere un nuovo picco nel 1992. Poi la direzione cambia nuovamente: la recessione dei primi anni Novanta apre una fase di diminuzione dei prezzi reali che prosegue, con alcune pause, fino al 1999. (Banca d’Italia)

Se avessimo osservato il mercato nel 1992, dopo anni di forte crescita, avremmo potuto convincerci che quella tendenza fosse ormai strutturale.

Se lo avessimo osservato qualche anno dopo, durante la lunga debolezza degli anni Novanta, avremmo potuto arrivare alla conclusione opposta.

Entrambe le letture sarebbero state incomplete.

È questo il limite delle fotografie immobiliari: possono descrivere correttamente il presente senza dirci in quale parte del processo ci troviamo.

Perché il mercato ripartì dal 1999?

Dal 1999 comincia una nuova e prolungata fase espansiva. Banca d’Italia mette in relazione questa ripartenza con la riduzione del costo del denaro legata all’Unione monetaria, il recupero del potere d’acquisto delle famiglie e le innovazioni nel mercato dei mutui.

Queste forze non agiscono separatamente.

Un tasso più basso non aumenta direttamente il valore di una casa. Può però rendere finanziabile un acquisto che prima non lo era oppure permettere alla stessa famiglia di sostenere un capitale finanziato maggiore.

Questo amplia la domanda effettiva.

Se contemporaneamente redditi, fiducia e disponibilità bancaria sostengono gli acquisti, più famiglie possono competere per lo stock disponibile.

Ed è attraverso questa catena che una variabile finanziaria può progressivamente arrivare al prezzo dell’immobile.

Dal minimo del 1999, Banca d’Italia registra una crescita delle quotazioni pari a quasi il 5% all’anno in termini reali.

Ma qui compare un dettaglio decisivo.

Nei comuni capoluogo di provincia l’aumento è circa il 7% annuo; negli altri comuni circa il 3,5%. (Banca d’Italia)

Stessa economia nazionale.

Stessa fase storica.

Crescita molto diversa a seconda del territorio.

Ed è già il primo indizio del motivo per cui, alla fine di questo percorso, non potremo leggere la Brianza attraverso una semplice media italiana.

Prima, però, dobbiamo vedere come termina quella lunga espansione.

Nel 2008 cosa cambiò prima: le compravendite o i prezzi?

Le compravendite reagirono prima dei prezzi. Nel 2008 l’attività immobiliare italiana si indebolì bruscamente, ma i prezzi delle abitazioni continuarono ancora ad aumentare del 2,9% in termini nominali, contro il +6,2% del 2007.

Nel secondo semestre del 2008 la crescita delle quotazioni sostanzialmente si arrestò: +0,2% rispetto al semestre precedente.

Soltanto nella prima metà del 2009 comparve il primo calo nella serie allora disponibile dell’Agenzia del Territorio: -0,5%.

Banca d’Italia descrive esplicitamente il meccanismo osservando che la debolezza ciclica del mercato si riflette sulle quotazioni con i “consueti ritardi”. (Banca d’Italia)

Questa frase è probabilmente una delle più importanti dell’intera ricostruzione.

Perché mostra concretamente cosa significa dire che il ciclo delle transazioni e quello dei prezzi non sono sincronizzati.

Pensiamo a ciò che accade nella realtà.

Quando le condizioni cambiano, un potenziale acquirente può decidere rapidamente di non comprare, rimandare l’acquisto o ridurre il proprio budget.

Il proprietario, invece, non è obbligato nello stesso momento ad abbassare il prezzo.

Può aspettare.

Può mantenere la richiesta.

Può ritirare temporaneamente l’immobile.

Può continuare a cercare un acquirente disposto a riconoscere la propria aspettativa.

Prima che i prezzi osservati nelle compravendite cambino significativamente, quindi, può cambiare il numero delle compravendite.

L’immobiliare è un mercato lento, fatto di beni eterogenei e poco liquidi.

E proprio per questo i volumi possono fornire informazioni importanti.

Non sono una previsione.

Sono un indicatore da leggere insieme agli altri.

Cosa ci insegna il periodo 2008-2014 sul funzionamento di un ciclo?

Il periodo 2008-2014 mostra che un mercato immobiliare non passa necessariamente dal boom alla ripresa attraverso un’unica correzione rapida. Può impiegare anni per assorbire gli squilibri prodotti nella fase precedente.

Nel 2014, sei anni dopo l’inizio della crisi, le compravendite residenziali italiane aumentarono finalmente del 3,6%.

Era un segnale di miglioramento.

Eppure il numero delle transazioni rimaneva ancora circa il 40% inferiore ai livelli del 2008.

Soprattutto, i prezzi continuavano a fare il percorso opposto: nel 2014 diminuirono del 4,2% e alla fine dell’anno risultavano il 14,8% inferiori al picco dell’estate 2008.

Abbiamo quindi quasi l’immagine speculare del 2008.

Nel 2008 le transazioni si indebolivano mentre i prezzi ancora resistevano.

Nel 2014 le transazioni ricominciavano a crescere mentre i prezzi continuavano a diminuire.

Perché?

Una parte della risposta sta in ciò che il boom precedente aveva lasciato dietro di sé.

Banca d’Italia osserva che, nonostante il miglioramento del reddito disponibile e della disponibilità di mutui, i prezzi risentivano ancora dell’elevato stock di abitazioni invendute di nuova costruzione, pur in lento riassorbimento.

E qui possiamo misurare concretamente la dimensione del problema.

Nei primi mesi del 2015 le Filiali della Banca d’Italia condussero una rilevazione su 566 imprese edili: il 74,3% segnalava giacenze di immobili residenziali superiori ai livelli ritenuti normali. La quota era in diminuzione rispetto all’anno precedente, ma lo squilibrio tra domanda e offerta rimaneva significativo. Il dato è riportato direttamente a pagina 69 della Relazione Annuale sul 2014.

Il mercato, quindi, non doveva semplicemente “ripartire”.

Doveva digerire la fase precedente.

Ed è qui che una ricerca internazionale ci aiuta a interpretare meglio ciò che abbiamo appena osservato.

Quanto può durare un ciclo immobiliare?

Non esiste una durata fissa. Lo studio definitivo di Philippe Bracke sui cicli dei prezzi reali delle abitazioni in 19 Paesi OECD mostra però che la durata della fase stessa contiene informazione sul suo possibile esaurimento.

Bracke, nell’articolo pubblicato nel Journal of Housing Economics nel 2013, trova che sia le espansioni sia le contrazioni mostrano duration dependence: man mano che durano, aumenta la probabilità che terminino.

Ma le contrazioni presentano anche una seconda caratteristica.

Mostrano lagged duration dependence: sono meno propense a terminare quando sono state precedute da un’espansione particolarmente lunga. (ScienceDirect)

Tradotto dal linguaggio statistico:

un boom molto lungo tende a essere seguito da una contrazione più resistente a chiudersi.

Bracke interpreta il risultato come coerente con una dinamica boom-bust: le lunghe espansioni possono portare i prezzi progressivamente lontano dai fondamentali, mentre le contrazioni successive funzionano come periodi di riaggiustamento.

Non significa che ogni lunga crescita debba generare una crisi.

E soprattutto non significa che possiamo contare gli anni trascorsi e stabilire quando arriverà il prossimo massimo o il prossimo minimo.

Significa qualcosa di più prudente e, per chi opera nel mercato, più utile:

la fase precedente lascia un’eredità alla fase successiva.

Quanto credito è stato accumulato? Quanto sono cresciuti i prezzi? Quanta nuova offerta è stata prodotta? Quanto stock deve essere riassorbito? Quanto si sono allontanati prezzi, redditi e fondamentali?

La fase successiva non comincia da zero.

Philippe Bracke – How long do housing cycles last?

La pandemia del 2020 è stata un normale ciclo immobiliare?

No. La pandemia è particolarmente interessante proprio perché rappresenta uno shock esterno al mercato immobiliare e dimostra quanto possa essere fuorviante interpretare una variazione annuale senza comprenderne la causa.

Nel 2020 mobilità, visite, attività economiche e compravendite furono condizionate dalle restrizioni.

Le transazioni diminuirono.

Osservando soltanto quel numero avremmo potuto interpretarlo come l’inizio di una nuova fase recessiva del mercato.

Nel 2021 accadde però qualcosa di molto diverso.

Secondo il Rapporto Immobiliare 2022 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, furono compravendute 748.523 abitazioni nel perimetro statistico considerato dal rapporto, con un aumento del 34% rispetto al 2020.

Ma il confronto più interessante non è con l’anno anomalo della pandemia.

È con il 2019.

Anche rispetto all’ultimo anno precedente allo shock, le compravendite del 2021 risultarono superiori di circa il 24%. (Agenzia Entrate)

Non assistiamo quindi soltanto al recupero statistico di transazioni rinviate.

Il mercato supera nettamente il livello pre-pandemico.

È quasi un esperimento naturale che mostra perché, prima di interpretare un numero, dobbiamo sempre chiederci:

da cosa è stato prodotto?

È vero che nel lungo periodo tutte le case recuperano valore?

No. Anche all’interno dello stesso mercato nazionale segmenti diversi possono seguire traiettorie molto differenti.

Nel 2024 l’indice complessivo dei prezzi delle abitazioni italiane risultava ancora del 5,4% inferiore alla media del 2010.

Potremmo fermarci qui e concludere che in quattordici anni il mercato italiano non aveva ancora recuperato.

Ma scomponendo il dato scopriamo due storie quasi opposte.

Rispetto al 2010, i prezzi delle abitazioni esistenti erano inferiori del 15,0%, mentre quelli delle abitazioni nuove erano superiori del 30,1%. (Istat)

La media -5,4% è corretta.

Ma da sola nasconde quasi completamente ciò che è successo ai due segmenti.

Ed è questo uno dei problemi più frequenti quando si parla di mercato immobiliare:

più allarghiamo la media, più rischiamo di perdere il mercato che vogliamo davvero comprendere.

Cosa sta succedendo allora nel mercato immobiliare del 2026?

Nel secondo trimestre 2026 l’Italia presenta una combinazione precisa: volumi sostanzialmente fermi, prezzi ancora in crescita ma in rallentamento, offerta contenuta e tempi di vendita e margini di sconto ancora molto bassi nel confronto storico.

Le compravendite residenziali registrano +0,1% su base annua, dopo il +4,4% del trimestre precedente.

I prezzi aumentano del 4,0%, ma rallentano rispetto al +5,1% del primo trimestre. Il nuovo cresce del 5,0%, l’esistente del 3,7%. (Istat)

La prima tentazione potrebbe essere cercare nella storia l’episodio più simile e usarlo per prevedere ciò che accadrà.

Per esempio: nel 2008 i volumi reagirono prima dei prezzi, quindi succederà nuovamente.

Sarebbe precisamente l’uso sbagliato della storia.

Il 2026 non è il 2008.

Cambiano le condizioni finanziarie, lo stock immobiliare, le caratteristiche del credito, l’offerta, la domanda e il punto di partenza dei prezzi.

La storia non serve a dirci cosa succederà.

Serve a dirci cosa dobbiamo guardare.

Ed è qui che al numero delle compravendite e all’indice dei prezzi dobbiamo aggiungere altre variabili.

Quali segnali bisogna osservare oltre ai prezzi?

Tempi di vendita, margini di trattativa, disponibilità di immobili, domanda e condizioni del credito permettono di capire molto più del semplice movimento dell’indice dei prezzi.

Nel Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni relativo al secondo trimestre 2026, Banca d’Italia rileva un rallentamento dei prezzi indicato dagli agenti immobiliari e una lieve diminuzione tendenziale delle compravendite intermediate.

Contemporaneamente, però, i margini di sconto sui prezzi richiesti e i tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione.

La domanda resta contenuta, ma anche l’offerta continua a ridursi. Le condizioni di accesso al credito vengono definite distese. (Banca d’Italia)

Ed ecco perché “le compravendite rallentano” non equivale automaticamente a “i prezzi devono scendere”.

Se diminuisce la domanda ma rimane abbondante l’offerta, la pressione sui venditori può aumentare: maggiore concorrenza tra immobili, tempi più lunghi, più disponibilità alla trattativa.

Se contemporaneamente diminuisce anche il numero degli immobili disponibili, l’equilibrio può essere diverso.

Per questo sono interessanti proprio tempo di vendita e sconto.

Il prezzo ci dice dove si è concluso lo scambio.

Il tempo ci dice quanto è stato difficile arrivarci.

Lo sconto ci aiuta a capire quanta distanza esisteva tra l’aspettativa iniziale del venditore e ciò che il mercato ha effettivamente riconosciuto.

Sono informazioni diverse.

Per l’analisi puntuale della congiuntura abbiamo già messo a confronto Banca d’Italia e FIMAA nell’approfondimento Mercato immobiliare 2026: cosa sta succedendo a Milano, Monza e Brianza. Qui il dato 2026 serve invece a una domanda diversa: come dobbiamo interpretarlo alla luce dei cicli che lo hanno preceduto?

Perché dal dato nazionale dobbiamo scendere fino alla Brianza?

Perché il mercato immobiliare è territoriale. Nel secondo trimestre 2026 i prezzi aumentano in tutte le grandi ripartizioni italiane, ma con intensità differenti: +5,1% al Centro, +4,2% nel Nord-Est, +3,9% nel Nord-Ovest e +2,6% nel Sud e Isole. (Istat)

Sono dati importanti.

Ma il Nord-Ovest comprende mercati profondamente diversi.

E anche “Monza e Brianza” è già un’aggregazione.

Qui è necessario chiarire come leggiamo il territorio all’interno del sistema Santalfredo, perché Brianza Est non va presentata come una quarta macro-area statistica del Sentiment FIMAA.

Il Sentiment del mercato immobiliare di FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza restituisce le proprie elaborazioni pubbliche secondo le aree previste dal report. La rilevazione dei prezzi sul territorio è invece organizzata operativamente attraverso settori e coordinamenti locali.

Simona Caramia partecipa alla rilevazione dei prezzi per il Settore 23 Brianza Est. Altri colleghi seguono e coordinano altri settori territoriali della Brianza. I dati raccolti attraverso queste articolazioni contribuiscono alla rilevazione complessiva, ma non diventano nel Sentiment una serie statistica pubblicata autonomamente con il nome “Brianza Est”.

La distinzione è importante.

Non possiamo prendere un dato riferito a Monza e Brianza e rinominarlo “dato Brianza Est”.

E non lo faremo.

Il valore dell’attività territoriale è un altro: permette di partecipare alla costruzione della conoscenza del mercato locale e, contemporaneamente, di conoscere quanto possano essere differenti i mercati che confluiscono nella stessa aggregazione provinciale.

È esattamente ciò che 150 anni di cicli immobiliari ci hanno mostrato su una scala più grande.

La media è necessaria per capire la direzione. Ma più ci avviciniamo a una casa, meno la media è sufficiente.

Come leggiamo allora il mercato della Brianza Est senza inventare una media che non esiste?

Non attribuiamo alla Brianza Est un indice autonomo che FIMAA non pubblica. Partiamo dai dati ufficiali disponibili per Monza e Brianza e restringiamo progressivamente l’analisi attraverso comune, microzona, tipologia e caratteristiche dello specifico immobile.

Questa è anche la ragione per cui Santalfredo ha costruito un proprio sistema di lettura dei valori anziché affidarsi a un unico numero.

Nell’Osservatorio Valutazioni Santalfredo vengono incrociati dati ufficiali OMI e ISTAT, rilevazioni FIMAA e conoscenza diretta delle trattative e delle microzone. La pagina esplicita anche la partecipazione alle rilevazioni FIMAA per il Settore 23 Brianza Est.

Non sono fonti intercambiabili.

ISTAT permette di leggere l’andamento dei prezzi attraverso il proprio indice.

OMI descrive quotazioni territoriali per zone e tipologie.

FIMAA aggiunge la rilevazione degli operatori sul territorio.

L’esperienza delle compravendite permette infine di confrontare questi dati con ciò che accade sul singolo mercato.

È una struttura a imbuto:

Italia → Nord-Ovest → Monza e Brianza → settore territoriale → comune → microzona → immobile.

Non serve a produrre più numeri.

Serve a evitare di attribuire al singolo immobile un numero che appartiene a un livello completamente diverso.

Perché una quotazione OMI non è la valutazione di una casa?

Perché OMI fornisce un riferimento territoriale, non il valore automatico dello specifico immobile. Zona, tipologia e stato conservativo sono indispensabili per contestualizzare il bene, ma non esauriscono le caratteristiche che il mercato può premiare o penalizzare.

Pensiamo a due appartamenti della stessa superficie nello stesso comune.

Uno può essere recente, efficiente, avere terrazzo, box, buona esposizione, distribuzione contemporanea e nessun intervento rilevante da programmare.

L’altro può avere gli stessi metri quadrati ma richiedere lavori, appartenere a un edificio meno efficiente, avere un’esposizione meno favorevole e non possedere le stesse pertinenze.

Sono entrambi 100 metri quadrati.

Sono entrambi nello stesso comune.

Ma non sono necessariamente lo stesso prodotto per la domanda.

Per una villa la distanza può diventare ancora maggiore.

Terreno, privacy, esposizione, qualità e fruibilità del giardino, pertinenze, stato della costruzione, efficienza energetica e possibilità di trasformazione possono incidere in modo tale da rendere debole un confronto costruito soltanto sul €/m².

Per questo, quando l’immobile appartiene a questo segmento, il percorso continua nella guida Santalfredo dedicata a vendere una villa in Brianza: valutazione, preparazione e commercializzazione. Lì il tema non è più il ciclo economico generale, ma come le caratteristiche specifiche di una villa entrano concretamente nella sua valutazione e nella strategia di vendita.

In questo modo anche il Knowledge Hub sulle ville viene collegato all’articolo nel punto semanticamente corretto, senza trasformare un approfondimento sui cicli immobiliari in un articolo sulle ville.

Cosa significa il rallentamento del 2026 per chi vende in Brianza?

Significa innanzitutto che prezzi medi ancora positivi non autorizzano ad aumentare automaticamente il prezzo di qualsiasi immobile.

Anzi, quando i volumi rallentano, il corretto posizionamento iniziale diventa ancora più importante.

La storia del 2008 ci ha mostrato che il numero degli scambi può modificarsi prima dei prezzi.

Quella del 2014 ci ha mostrato il contrario: anche quando le compravendite ricominciano a crescere, i prezzi possono continuare ad aggiustarsi.

Quindi un proprietario dovrebbe evitare due scorciatoie opposte.

La prima è: “ISTAT dice +4%, quindi la mia casa vale il 4% in più”.

Non funziona. Quel +4% è la variazione tendenziale di un indice nazionale e non una rivalutazione automatica di ogni abitazione italiana.

La seconda è: “le compravendite sono quasi ferme, quindi bisogna abbassare i prezzi”.

Nemmeno questa conclusione è sostenuta dai dati: nel secondo trimestre 2026 i prezzi risultano ancora positivi, l’offerta indicata dagli agenti continua a ridursi e tempi di vendita e sconti rimangono su livelli storicamente contenuti.

La domanda corretta diventa quindi molto più concreta:

come sta reagendo oggi la domanda proprio alla mia tipologia di immobile, nella mia microzona e nella mia fascia di prezzo?

Quanti immobili realmente comparabili sono disponibili; da quanto tempo sono sul mercato; quali vengono effettivamente assorbiti; quali caratteristiche vengono premiate; quanta concorrenza esiste; quale distanza c’è tra la richiesta iniziale e il prezzo sostenibile?

È qui che il dato macroeconomico smette di essere statistica e comincia a diventare valutazione immobiliare.

E cosa significa per chi compra casa?

Un rallentamento delle compravendite non significa automaticamente che i prezzi siano destinati a diminuire. I dati disponibili al secondo trimestre 2026 non consentono di verificare una futura diminuzione generalizzata dei valori.

Leggere +0,1% nelle transazioni e concludere “conviene aspettare perché i prezzi scenderanno” significa trasformare un dato presente in una previsione futura.

Dati insufficienti per verificarlo.

Per l’acquirente la domanda utile non è quindi soltanto:

“il mercato salirà o scenderà?”

È:

“questo specifico immobile, a questo prezzo, in questa microzona, rispetto alle alternative realmente disponibili e al costo del finanziamento, è correttamente posizionato?”

Un’abitazione molto richiesta, scarsamente disponibile e correttamente prezzata può comportarsi in modo completamente diverso da un immobile sovrapprezzato, energivoro o appartenente a un segmento nel quale l’offerta è abbondante.

Anche se entrambi si trovano nello stesso comune.

Il rallentamento del 2026 è quindi davvero un’anomalia?

No. La storia mostra numerosi casi nei quali transazioni e prezzi non si sono mossi contemporaneamente. Ma questo non significa che il passato consenta di prevedere quale sarà la fase successiva del mercato italiano.

Siamo partiti dal 1974 e abbiamo visto un mercato spinto dall’inflazione.

Abbiamo osservato una correzione, una nuova forte crescita e poi la lunga discesa degli anni Novanta.

Dal 1999 abbiamo visto costo del denaro, redditi e credito contribuire a una nuova espansione.

Nel 2008 le compravendite hanno reagito prima dei prezzi.

Sei anni dopo, nel 2014, le compravendite erano finalmente tornate a crescere mentre i prezzi continuavano a diminuire e il mercato doveva ancora assorbire una quantità significativa di nuova offerta invenduta.

Cosa ci insegna la durata dei cicli

Bracke ci ha mostrato perché anche la storia della fase precedente conta: una contrazione che segue un’espansione particolarmente lunga può essere più resistente a chiudersi. (ScienceDirect)

La pandemia ci ha mostrato il problema opposto: uno shock esterno può interrompere gli scambi senza rappresentare l’inizio di un normale ciclo recessivo.

E nel 2026 osserviamo un’altra configurazione ancora: volumi sostanzialmente stabili, prezzi ancora positivi ma in rallentamento, offerta contenuta, tempi di vendita e margini di trattativa ancora sui minimi della rilevazione Banca d’Italia. (Istat)

Quale di queste storie si ripeterà?

Non possiamo saperlo dai dati oggi disponibili.

Ed è proprio questa la conclusione più importante.

La storia immobiliare non è utile perché si ripete perfettamente. È utile perché ci insegna quali domande porre quando il mercato cambia.

Cosa stanno facendo le compravendite?

Cosa stanno facendo i prezzi?

Il credito sta diventando più o meno accessibile?

L’offerta cresce o diminuisce?

Quanto tempo serve per vendere?

Quanto devono trattare venditore e acquirente per incontrarsi?

Il nuovo si comporta come l’esistente?

Il territorio locale segue davvero la media nazionale?

E infine: lo specifico immobile segue davvero il territorio?

È così che la lente deve restringersi:

Italia → Nord-Ovest → Monza e Brianza → territorio → comune → microzona → immobile.

Perché un ciclo può essere nazionale.

Ma una casa non si compra e non si vende in una media nazionale. Si compra e si vende in un mercato locale, in un determinato momento e a determinate condizioni.

Ed è proprio lì che il dato smette di essere statistica e diventa una decisione immobiliare.

Domande frequenti

Fonti principali

ISTAT, Prezzi delle abitazioni – II trimestre 2026; Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni – II trimestre 2026; Banca d’Italia, Cannari, D’Alessio e Vecchi, I prezzi delle abitazioni in Italia, 1927-2012; Banca d’Italia, Relazione Annuale sul 2014 e ricostruzione dei cicli dei prezzi residenziali italiani; Agenzia delle Entrate – OMI, Rapporto Immobiliare 2022 – Il settore residenziale; FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza, Sentiment del mercato immobiliare – II trimestre 2026; Katharina Knoll, Moritz Schularick e Thomas Steger, No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012; Philippe Bracke, How Long Do Housing Cycles Last? A Duration Analysis for 19 OECD Countries, Journal of Housing Economics, 2013.

Rilevatrice per il Settore 23 Brianza Est nell’ambito della rilevazione prezzi FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza.

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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