è il documento che regola tutti gli aspetti dell'utilizzo dei beni comuni del condominio che non siano già previsti dal codice civile (in alcuni casi il regolamento addirittura deroga dal codice civile).

Esiste il regolamento condominiale contrattuale, predisposto dal costruttore o da tutti i condomini, la cui modifica è possibile solo con l'unanimità dei consensi. Il regolamento condominiale assembleare invece viene deciso a maggioranza dall'assemblea condominiale.

Attenzione: se acquisti un appartamento, accetti automaticamente il regolamento di condominio in vigore.

Si tratta di qualunque variazione di struttura o volumetria di un immobile, che non sia stata approvata dagli uffici competenti, né sia stata sanata in tempi successivi.

Spesso modifichiamo le nostre case, senza saper di commettere un abuso edilizio. Ci sembrano lavori così da poco, che pensiamo non sia necessario dichiararli.

Un esempio frequente è la realizzazione di una diversa distribuzione interna di un alloggio, senza presentare preventivamente una Comunicazione di Inizio Lavori. (CIL)

La buona notizia è che questi ultimi abusi possono essere sanati attraverso un accertamento di conformità e il pagamento delle relative sanzioni.

come sanare un abuso edilizio

Qualsiasi modifica che viene apportata alla muratura, sia interna che esterna, deve essere autorizzata o dichiarata al Comune, lo si può fare con 3 pratiche edilizie diverse a seconda della tipologia di intervento.

  • CILA riguardo tramezzi interni
  • SCIA per variazioni su muratura portante
  • SCIA o PdS modifiche alla muri esterna

Contatta un tecnico per presentare una pratica di regolarizzazione, con contestuale pagamento di sanzione.

Ogni Comune è dotato di un Regolamento Edilizio consultabile in autonomia sul sito internet e disciplina ciò che è consentito fare e ciò che è vietato. Se vuoi fare delle modifiche devi sempre consultarlo e vedere quali sono gli standard minimi che devono essere applicati.

Successivamente devi controllare anche l’accatastamento, che deve essere coerente con lo stato Comunale autorizzato.

l’illecito amministrativo si prescrive?

Se un abuso edilizio compiuto vent’anni fa viene scoperto solo oggi, si può richiedere la prescrizione del reato, purché ovviamente chi l’ha commesso, riesca a dimostrare che risale a quell’epoca. Generalmente, l’illecito amministrativo non si prescrive mai.

Per approfondimenti, condivido la sentenza del Consiglio di Stato, Sezione 6 Sentenza 4 marzo 2019, n. 1477

“La Sesta Sezione del Consiglio di Stato con sentenza depositata in data 31.3.2021 ha affermato che:

“l’ordine di demolizione configura un atto vincolato, dal contenuto interamente predeterminato dal legislatore, da assumere previo accertamento della natura abusiva dell’opera in concreto realizzata, in ragione della sua edificazione in assenza del prescritto permesso di costruire.

Non occorre, pertanto, una motivazione specifica in relazione al tempo intercorso o alla proporzionalità della sanzione ripristinatoria all’uopo da emettere, non risultando l’Amministrazione procedente titolare di un potere discrezionale, implicante una scelta in ordine alla tipologia di sanzione in concreto da assumere.”

L'attico è una unità immobiliare abitativa ad uso privato, situata all'ultimo piano in posizione leggermente arretrata rispetto alla facciata dell'edificio; è provvisto di una facciata a livello.

Il superattico è sovrastante il piano attico, cioè sovrasta un piano a sua volta abitabile con uno sviluppo planimetrico inferiore e arretrato. Anch'esso ha destinazione abitativa di tipo privato

Sono tutte le pertinenze relative ad un edificio, tra le quali:

a) Esterne

  • aree a parcheggio privato
  • aree o spazi esterni (piazzali esterni, giardini ecc)
  • box controllo ingresso auto

b) Interne

  • archivi
  • depositi, cantine, soffitte e similari
  • ambienti destinati a posto di ristoro (mensa – bar)
  • spazi per le varie esigenze del personale o per i clienti (sala riunione, biblioteca)
  • locale per infermeria
  • posti auto coperti o scoperti

È l'attività intrapresa al fine di far incontrare le volontà di due o più parti per la conclusione di un affare (in questo caso, di un immobile) e di ogni altra attività complementare.

Si tratta della stima del più probabile corrispettivo in denaro con il quale il bene immobile in oggetto può essere scambiato in una libera contrattazione di compravendita.

Il primo attesta la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.

Il secondo attesta la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso diverso dalla destinazione residenziale.

Se stai acquistando casa, questo è un argomento che merita di essere approfondito qui .

È la somma in denaro che viene corrisposta per la locazione (affitto) di un bene immobile, in condizione di libera contrattazione. È solitamente una cifra periodica (in genere mensile) ed esclude le spese accessorie (condominio, riscaldamento, utenze).

  • Potrò utilizzare l'intera casa o alcuni locali mi saranno preclusi?
  • Ci sono stati elementi (tubature, finestre...) che in passato si sono rotte, o che stanno per rompersi? La casa ha bisogno di verniciatura o altri interventi urgenti? Chi pagherà queste spese?
  • I locali prendono sufficiente luce naturale?
  • Il riscaldamento è autonomo o centralizzato?
  • Le tapparelle sono in buona salute? L'acqua scorre con flusso regolare e forte? Gli elettrodomestici sono in buone condizioni?
  • Posso ospitare animali?
  • Come sono i vicini?

Queste sono le domande da fare assolutamente:

  • A quanto ammonta il canone di affitto mensile?
  • Viene richiesta una caparra? Se sì, a quanto corrisponde?
  • Come vengono gestite le utenze? (cioè: chi le paga?)
  • Le spese condominiali sono incluse nel canone di affitto mensile? Se non sono incluse, a quanto ammontano? Sono costanti, o hanno valore oscillante a seconda della stagionalità?
  • Con quale contratto di affitto avverrebbe la locazione?
  • Quanto dura il contratto?

Sono una suddivisione delle unità immobiliari a fini catastali.

Si basano sull’utilizzo che l’immobile può avere, e sono:

  • A (abitazioni)
  • B (edifici collettivi)
  • C (magazzini, negozi, autorimesse)
  • D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria)
  • E (immobili speciali).

Sì e no. Le categorie catastali sono state ulteriormente distinte.
Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari.
Ogni categoria inoltre è stata suddivisa in classi: determinano la qualità e lo stato dell’immobile.

La stessa categoria può avere fino a 20 classi: questo dà luogo a fortissime oscillazione di valori.

Quando l’unità immobiliare ha destinazione abitativa, è privata, fa parte di un edificio con evidenti caratteri architettonici di pregio. Le sue rifiniture sono di pregio, e sono realizzate con materiali che hanno caratteristiche di elevata qualità. Hanno anche impianti tecnologici avanzati.

L’abitazione di tipo signorile presenta locali e consistenza complessiva superiore a quella ordinaria delle abitazioni di tipo civile.





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