Greenwashing immobiliare dal 27 settembre 2026: regole per annunci, cantieri e bonus

Dal 27 settembre 2026 sono applicabili in Italia le nuove disposizioni contro il greenwashing introdotte dalla direttiva (UE) 2024/825 e recepite dal decreto legislativo 20 febbraio 2026, n. 30. La novità non riguarda soltanto etichette e prodotti di largo consumo. Interessa anche il modo in cui vengono presentati immobili, nuove costruzioni, interventi di riqualificazione e vantaggi fiscali collegati all’acquisto.

Le regole sono quindi già in vigore da alcune settimane e valgono anche per gli annunci pubblicati prima del 27 settembre e ancora online: finché il messaggio resta visibile su portali, sito o social, la pratica commerciale prosegue. Per agenzie e imprese costruttrici il primo passo concreto è una revisione dei contenuti attivi, a partire da quelli che parlano di casa green, impatto zero, risparmi in bolletta e bonus fiscali.

Per il mercato immobiliare il punto non è vietare ogni riferimento alla sostenibilità. Il cambiamento consiste nel passare da qualificazioni generiche a informazioni delimitate, documentabili e comprensibili: quale prestazione viene dichiarata, a quale parte dell’edificio si riferisce, con quale metodo è stata determinata e quale documento la sostiene.

Questo criterio investe anche le promesse sui bonus. Un’agevolazione fiscale possibile non può essere comunicata come un vantaggio certo quando dipende dalla data del rogito, dalla normativa futura o da requisiti non ancora verificati.

Che cosa è cambiato dal 27 settembre 2026

Il decreto legislativo n. 30/2026 modifica il Codice del consumo. La Gazzetta Ufficiale indica l’entrata in vigore del decreto il 24 marzo 2026, mentre l’articolo 2 stabilisce che le nuove disposizioni si applicano dal 27 settembre 2026.

La disciplina definisce come asserzione ambientale qualsiasi messaggio o rappresentazione commerciale volontaria che affermi o lasci intendere che un prodotto, un marchio o un operatore abbia un impatto positivo o nullo sull’ambiente, sia meno dannoso rispetto ad altri oppure abbia migliorato nel tempo il proprio impatto.

Nel Codice del consumo il concetto di prodotto comprende anche beni immobili e servizi. Di conseguenza, annunci immobiliari, brochure di cantiere, pagine web, cartellonistica, post social, rendering accompagnati da testi promozionali e presentazioni di vendita possono rientrare nel perimetro delle pratiche commerciali rivolte ai consumatori.

Le quattro aree di rischio per la comunicazione immobiliare

Claim ambientali generici

Espressioni come “green”, “eco”, “ecosostenibile”, “amico dell’ambiente” o equivalenti diventano particolarmente rischiose quando la specificazione non è fornita in modo chiaro ed evidente nello stesso mezzo di comunicazione. Per una asserzione ambientale generica il professionista deve poter dimostrare un’eccellenza riconosciuta della prestazione ambientale pertinente alla dichiarazione.

Una singola dotazione presentata come qualità dell’intero edificio

La presenza di pannelli fotovoltaici, pompa di calore, cappotto o serramenti performanti può essere descritta in modo puntuale. Non autorizza però, da sola, a qualificare l’intero edificio come sostenibile. Il nuovo articolo 23 vieta l’asserzione riferita al prodotto nel suo complesso quando riguarda soltanto un suo determinato aspetto.

Neutralità climatica fondata sulle compensazioni

Non è consentito affermare, sulla base della compensazione delle emissioni di gas a effetto serra, che un prodotto abbia un impatto neutro, ridotto o positivo in termini di emissioni. Per un edificio, espressioni come “carbon neutral” richiedono quindi un’analisi molto più rigorosa del semplice acquisto di crediti di compensazione; quando la dichiarazione dipende dalla compensazione, ricade nel divieto specifico.

Prestazioni future e obiettivi non verificabili

Le dichiarazioni su prestazioni ambientali future devono essere sostenute da impegni chiari, oggettivi, pubblicamente disponibili e verificabili, contenuti in un piano realistico con obiettivi misurabili, scadenze e risorse.

Che cosa significa per annunci e brochure immobiliari

Un’informazione immobiliare corretta non deve trasformare una caratteristica tecnica in una promessa più ampia. La classe energetica, la potenza dell’impianto, la trasmittanza o il valore di progetto sono dati diversi e non intercambiabili.

Anche le immagini concorrono al significato complessivo. Foglie, simboli ambientali, bollini autoprodotti e colori “ecologici” possono rafforzare un messaggio implicito. La norma considera infatti testi, rappresentazioni figurative, grafiche e simboliche, marchi e nomi commerciali.

Etichette e certificazioni: non tutti i bollini sono utilizzabili

Il nuovo articolo 23 considera in ogni caso ingannevole esibire un’etichetta di sostenibilità che non sia basata su un sistema di certificazione conforme ai requisiti del Codice o istituita da un’autorità pubblica. Un logo creato dall’impresa, una medaglia grafica o un’autodichiarazione non diventano una certificazione solo perché vengono inseriti in brochure.

Occorre distinguere, inoltre, tra documenti con funzioni diverse. L’APE descrive la prestazione energetica secondo la disciplina applicabile; non certifica da solo la sostenibilità complessiva dell’edificio.

Una EPD riguarda gli impatti ambientali del prodotto considerato nel proprio perimetro; non estende automaticamente il risultato a tutto il fabbricato. Una certificazione di edificio deve essere citata con nome, livello, stato e organismo, evitando di presentare come già ottenuto ciò che è soltanto previsto o in corso.

Bonus fiscali nella pubblicità immobiliare: il beneficio possibile non è una garanzia

Le agevolazioni fiscali non sono claim ambientali in senso stretto, ma la loro comunicazione rientra comunque nelle pratiche commerciali e può orientare in modo rilevante la decisione del consumatore. Il rischio nasce quando una possibilità condizionata viene trasformata in una promessa certa o quando un requisito generale di legge viene presentato come caratteristica esclusiva dell’offerta.

Il caso del Sismabonus acquisti

Il Sismabonus acquisti riguarda, in sintesi, l’acquisto di unità immobiliari in edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 o 3, oggetto di demolizione e ricostruzione da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione, con riduzione del rischio sismico e successiva alienazione entro il termine previsto dalla norma. La detrazione è calcolata sul prezzo risultante dall’atto entro il limite di spesa di 96.000 euro per unità, se ricorrono tutte le condizioni.

Nel 2026, secondo la disciplina vigente e la proroga delle aliquote prevista dalla legge di bilancio 2026, la detrazione è pari al 50% per l’unità destinata ad abitazione principale quando ricorrono i requisiti soggettivi stabiliti dalla norma e al 36% negli altri casi.

La fruizione ordinaria avviene in dieci quote annuali. Per il 2027 la legge vigente prevede aliquote più basse, pari al 36% per l’abitazione principale e al 30% negli altri casi, salvo modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2027. Dal 1° gennaio 2027 si applica inoltre il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117), che riordina la collocazione delle detrazioni edilizie: prima di citare articoli di legge in brochure o capitolati occorre verificare la nuova numerazione.

La possibilità di sconto in fattura o cessione del credito non deve essere data per scontata: l’Agenzia delle Entrate ha confermato nel 2026 che, per rogiti e spese successivi al 31 dicembre 2024, il Sismabonus acquisti non è fruibile con tali modalità alternative, salvo specifiche eccezioni normative non generalizzabili.

Se compro oggi su carta e la casa sarà pronta nel 2028, avrò il Sismabonus?

Con la normativa verificata ad ottobre 2026 non è possibile garantirlo. Le disposizioni oggi vigenti disciplinano il Sismabonus fino al 31 dicembre 2027. Se l’atto definitivo è previsto nel 2028, l’acquirente dipende da un’eventuale proroga o nuova disciplina che oggi non esiste. Le ipotesi di proroga discusse in vista della legge di bilancio 2027 riguardano, allo stato, le aliquote del 2027 e restano proposte finché il Parlamento non le approva: non consentono di promettere nulla per un rogito del 2028. Anche anticipando l’atto al 2027, a legislazione vigente si applicherebbe l’aliquota ridotta.

Per il quadro completo delle detrazioni edilizie, vedi la nostra guida al bonus ristrutturazione 2026.

La sottoscrizione di una proposta, di una prenotazione o di un contratto preliminare nel 2026 non rende automaticamente applicabile al rogito del 2028 il regime vigente nel 2026. Non si tratta propriamente di retroattività: il punto è individuare quando sorge la spesa fiscalmente agevolabile e quale norma è vigente in quel momento. Acconti e preliminare possono avere rilievo solo entro condizioni specifiche e non consentono di promettere oggi un beneficio futuro senza esaminare atto, pagamenti, registrazione, ultimazione dei lavori e disciplina applicabile.

Per questo una brochure non dovrebbe riportare “Sismabonus 50% incluso” o “recuperi 48.000 euro” se il rogito è collocato nel 2028. Può spiegare che il progetto possiede determinati requisiti tecnici e che l’eventuale beneficio sarà verificato alla data dell’atto da un professionista fiscale, senza incorporare la detrazione nel prezzo effettivo o nel calcolo della convenienza come se fosse certa.

Le verifiche da compiere prima di pubblicizzare il Sismabonus acquisti

• zona sismica in cui è situato l’edificio e disciplina applicabile al Comune;
• qualificazione dell’intervento come demolizione e ricostruzione e titolo edilizio;
• soggetto che esegue l’intervento e termine di alienazione previsto dalla norma;
• asseverazione della classe di rischio e deposito nei termini applicabili;
• riduzione del rischio sismico effettivamente progettata e attestata;
• data prevista per ultimazione, agibilità e rogito;
• prezzo risultante dall’atto e limite massimo agevolabile;
• destinazione ad abitazione principale e titolarità richieste per l’aliquota più elevata;
• capienza fiscale e ripartizione della detrazione, che incidono sul beneficio effettivamente utilizzabile;
• assenza di promesse su cessione del credito o sconto in fattura non consentite dalla disciplina vigente.

Chi risponde del messaggio

L’impresa costruttrice risponde delle proprie dichiarazioni. Anche l’agenzia immobiliare, quando formula, adatta o rilancia il messaggio nella propria comunicazione professionale, deve verificare che il contenuto non trasformi dati tecnici o fiscali in affermazioni più ampie. Copiare il claim fornito dal costruttore non elimina automaticamente il rischio connesso alla propria pratica commerciale.

Il tecnico certifica o valuta ciò che rientra nel proprio incarico. Il commercialista o il consulente fiscale verifica la disciplina tributaria rispetto al caso concreto. Nessuno di questi documenti dovrebbe essere esteso oltre il proprio oggetto: la relazione energetica non garantisce il bonus fiscale e il parere fiscale non certifica una prestazione ambientale.

Le sanzioni e il rischio reputazionale

Per le pratiche commerciali scorrette l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato può vietare la pratica e applicare la disciplina sanzionatoria del Codice del consumo. Il massimo edittale ordinario è pari a 10 milioni di euro; per alcune infrazioni diffuse di dimensione unionale il massimo può essere collegato al 4% del fatturato annuo rilevante. La misura concreta dipende dalla fattispecie e dai criteri previsti dalla legge.

Nel settore immobiliare il rischio non è soltanto sanzionatorio. Un claim impreciso può incidere sulla decisione di acquisto, alimentare contestazioni sul valore economico dell’offerta e compromettere la fiducia quando l’acquirente scopre che il risparmio, la prestazione o il bonus non erano garantiti.

Un metodo operativo per la tracciabilità del claim

Prima della pubblicazione, ogni affermazione ambientale, energetica o fiscale dovrebbe essere collegata a una scheda interna. Il controllo può essere sintetizzato in sette domande:

1. Qual è la frase esatta che vedrà il consumatore?
2. La frase descrive l’intero edificio o una sua componente?
3. È un dato misurato, un valore di progetto, una stima o un obiettivo futuro?
4. Quale documento prova il dato e chi lo ha redatto?
5. Quali ipotesi, confini e date limitano la validità dell’informazione?
6. Il documento è disponibile e aggiornato alla data di pubblicazione?
7. La formulazione resta vera anche senza immagini, bollini o note in caratteri piccoli?

La soluzione non consiste nell’aggiungere un’avvertenza generica in fondo alla pagina. La specificazione deve essere chiara ed evidente nello stesso mezzo di comunicazione. Il dato essenziale va quindi collocato vicino al claim, con un rinvio accessibile alla documentazione di supporto quando necessario.

Dal 27 settembre 2026 la comunicazione immobiliare ambientale richiede un perimetro più preciso. “Green” non è una scorciatoia per descrivere un edificio con alcuni impianti efficienti; “carbon neutral” non può fondarsi sulla sola compensazione; un obiettivo futuro deve avere un piano verificabile; un bonus possibile non può essere trasformato in una certezza commerciale.

Per immobili e cantieri il criterio più solido è descrivere prestazioni, documenti, condizioni e date. Questo linguaggio riduce l’ambiguità, consente al consumatore di confrontare offerte diverse e rende verificabile ciò che viene promesso.

È il criterio che applichiamo nella presentazione delle nostre nuove costruzioni.

Domande frequenti

L’articolo ha finalità informativa e non sostituisce la verifica tecnica, fiscale o legale riferita al singolo immobile, al contribuente e alla data dell’atto.

A cura di Simona Caramia, agente e consulente immobiliare di Immobiliare Santalfredo.

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