APE e annunci immobiliari: obblighi e sanzioni (Italia e Lombardia)

C’è un punto che separa la buona prassi dalla non conformità: rendere chiara la prestazione energetica dell’immobile sin dall’annuncio e gestire correttamente l’APE lungo tutto il ciclo di vendita o locazione.

Non è solo un tema formale, ma di tutela contrattuale, reputazione e selezione della domanda: informare bene significa evitare attriti, ridurre il rischio sanzioni e aumentare la fiducia di chi cerca casa.

Nel diritto vigente gli obblighi sono due e viaggiano insieme: dotare l’immobile di APE (quando richiesto) e comunicare correttamente classe e indici nei mezzi pubblicitari. La sostanza non cambia al variare del canale (portali, vetrina, stampa, social, radio/TV): cambia solo il formato, non l’obbligo.

Quello che la legge impone (in sintesi operativa)

1. APE nella trattativa e nel contratto

• Se si vende, si trasferisce a titolo oneroso o si stipula una nuova locazione, il proprietario deve produrre l’APE, metterlo a disposizione dall’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse. Per immobili non ancora costruiti si fornisce l’evidenza della futura prestazione e l’APE si produce entro 15 giorni dalla richiesta di agibilità.

• Nei contratti (vendita/trasferimento oneroso e nuove locazioni soggette a registrazione) va inserita la clausola di avvenuta informazione/trasmissione documentale; la copia dell’APE va allegata, tranne che nelle locazioni di singole unità immobiliari. In caso di omissione (dichiarazione o allegazione, se dovuta) scattano sanzioni in solidofra le parti e resta l’obbligo di invio entro 45 giorni. 

2. Cosa va scritto negli annunci
   In ogni offerta di vendita o locazione (escluse solo le locazioni di edifici residenziali usati meno di 4 mesi/anno), l’annuncio deve riportare classe energetica e indici di prestazione energetica (involucro e globale). L’obbligo vale su tutti i mezzi. 

Le sanzioni (nazionali)

• Annunci non conformi: da 500 a 3.000 € al responsabile dell’annuncio.

• Mancata dotazione APE:
  – in vendita: da 3.000 a 18.000 € al proprietario;
  – in nuova locazione: da 300 a 1.800 € al proprietario.

• Mancata clausola o allegazione APE (se dovuta): sanzione solidale tra le parti (da 3.000 a 18.000 €; 1.000–4.000 € per locazione singola unità, dimezzata se ≤ 3 anni) e obbligo di invio dell’APE/dichiarazione entro 45 giorni.

Focus Lombardia: obblighi e multe più elevate sugli annunci

In Regione Lombardia è obbligatoria la dichiarazione di classe e indice di prestazione negli annunci (vendita e locazione). L’inosservanza comporta una sanzione da 1.000 a 5.000 € per ciascun annuncio. 

Accertamento e introito sono in capo al Comune dove si trova l’immobile. La norma prevede esenzioni e la dicitura da inserire quando l’immobile non è soggetto a certificazione (vedi box più sotto). 

Come scrivere correttamente l’annuncio (e perché le persone si fidano di più)

Un annuncio efficace e conforme espone subito la classe (A4–G) e l’EPgl,nren (kWh/m²anno); dove richiesto, anche l’indice dell’involucro.

Questa informazione riduce l’asimmetria informativa e abbassa il carico cognitivo in fase di scelta: chi legge filtra meglio, chi visita è più motivato, la trattativa si accorcia.

È un segnale di affidabilità: chi mostra l’APE non nasconde nulla, e questo aumenta la propensione all’acquisto/locazione. 

Clausola contrattuale-tipo (da inserire sempre)

Clausola APE
“L’Acquirente/Conduttore dichiara di aver ricevuto, sin dall’avvio delle trattative, le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio/unità immobiliare, comprensiva dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), e di averne preso visione. Ai sensi dell’art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005, copia dell’APE è allegata al presente contratto [N.B. non si allega in caso di locazione di singola unità immobiliare].”

La clausola è obbligatoria; l’allegazione non si applica alle locazioni di singole unità.

Diciture pronte per casi esenti (da usare negli annunci)

Immobile privo di impianto termico
“Immobile non soggetto all’obbligo di certificazione energetica ai sensi della normativa vigente.”

Locazioni fino a 30 giorni (Lombardia)
“Annuncio relativo a locazione ≤ 30 giorni: non soggetto all’obbligo di certificazione energetica.”

Le esenzioni e la nota testuale sono richiamate nei documenti regionali; in Lombardia vanno utilizzate esattamente per i casi indicati. Nextville

Checklist in agenzia (da mostrare in caso di controllo)

Riquadro operativo (Italia + Lombardia)
• APE valido (ID, data rilascio, scadenza); in Lombardia conserva anche la ricevuta CENED e i file .pdf.p7m e .xml.p7m firmati.
• Prova di messa a disposizione APE dall’avvio delle trattative (email/PEC, modulo presa visione, log del portale).• Clausola APE nei contratti; allegazione dove dovuta (non per locazione di singola unità).
• Annunci con classe ed indici (screenshot con data/URL; in Lombardia attenersi anche all’indice richiesto dalla prassi locale).
• Diciture esenti pronte (vedi box).
• Registro audit annunci (verifica periodica, esito e correzioni, utile in Lombardia per dimostrare la diligenza)
• Per nuovi edifici: evidenza prestazione di progetto; APE entro 15 giorni dalla richiesta di agibilità.
• Post-sanzione: invio a Regione/PA di dichiarazione o copia APE entro 45 giorni.
• CENED (Lombardia): conservare ricevute di deposito e QR/ID APE.

Errori ricorrenti da evitare

• Pubblicare l’annuncio senza classe e indici (in Lombardia espone a 1.000–5.000 € ad annuncio).

• Non inserire la clausola APE nel contratto (obbligatoria sempre).

• Dimenticare l’invio entro 45 giorni dopo la sanzione: la multa non estingue l’obbligo amministrativo. 

Perché conviene essere rigorosi

La trasparenza energetica genera fiducia e riduce l’attrito decisionale: chi si sente informato percepisce minor rischio e attribuisce più valore al professionista.

In un mercato affollato, esporre bene l’APE è un segnale che differenzia: migliora il tasso di risposta qualificata e tutela l’agenzia da contestazioni.

FAQ Domande rapide

Ultimo controllo normativo: aggiornato al 10/07/2025 (testi coordinati D.Lgs. 192/2005; L.R. 3/2011 Lombardia; portale CENED). siert.regione.toscana.it+2siert.regione.toscana.it+2Tutto Camerecened.it

Articolo a cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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