Classe energetica e valore di vendita: quanto pesa davvero?

Quando un acquirente visita un immobile, guarda l’esposizione, i metri quadri, il piano, lo stato dei pavimenti. Sempre più spesso guarda anche l’etichetta energetica. E non la guarda per curiosità: la usa per trattare, per calcolare i costi futuri, per decidere se chiedere un mutuo green. Per chi vende, ignorare questa dinamica oggi significa lasciare soldi sul tavolo — o peggio, restare sul mercato più a lungo del necessario.

I numeri parlano chiaro, e vengono da fonti che non è possibile ignorare.

Il differenziale di prezzo: cosa dicono i dati

Partiamo dai dati più autorevoli disponibili. Uno studio condotto dalla Banca d’Italia in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate ha misurato l’impatto della classe energetica sul valore degli immobili italiani, identificando due fenomeni speculari: il green premium e il brown discount.

Una casa in classe A gode di un premio di circa il 22% rispetto a una classe intermedia di riferimento, mentre gli immobili meno efficienti in classe G subiscono una svalutazione di entità simile. Tra una casa in classe A e una in classe G il divario di valore reale può superare il 40%. Su un immobile da 300.000 euro, stiamo parlando di oltre 120.000 euro di differenza.

I dati CRIF confermano la dimensione concreta del fenomeno: a giugno 2025 gli immobili di classe A e B hanno registrato un prezzo medio superiore di circa 500 euro per metro quadro rispetto a quelli di classe intermedia e di circa 700 euro più elevato rispetto agli immobili nelle classi F e G.

Nelle aree climatiche più fredde — e la Brianza e il milanese rientrano pienamente in questa categoria — il differenziale è ancora più marcato. Nelle aree più fredde del Paese, tra cui Pianura Padana, Piemonte e arco prealpino, un immobile che passa dalla classe G alla classe A vale quasi il 50% in più rispetto a uno equivalente non efficientato. Questi dati emergono da una ricerca dell’Università IUAV di Venezia presentata a REbuild nel maggio 2026, basata sull’analisi di oltre 7.000 annunci immobiliari in cinque città italiane.

Non è solo una questione di prezzo: i tempi di vendita

Il differenziale non riguarda soltanto il prezzo finale. Riguarda anche quanto tempo un immobile resta sul mercato prima di trovare un acquirente — e questo ha un costo reale per il proprietario, spesso sottovalutato.

Nel 2026 una casa in classe A o B viene venduta mediamente in 60-90 giorni, mentre per un immobile in classe G i tempi possono estendersi fino a 180 giorni. Tre mesi in più sul mercato significano tre mesi in più di spese condominiali, utenze, manutenzione ordinaria e — nel caso di immobili ancora abitati — tre mesi in più di stress gestionale.

Gli immobili più performanti risultano anche più liquidi, con tempi di vendita ridotti dell’8% rispetto alla media. E nel 2025 le abitazioni in classe A e B hanno registrato un aumento delle vendite superiore al 25% rispetto a due anni prima — un segnale che la domanda si sta spostando strutturalmente verso l’efficienza energetica, non per moda ma per convenienza economica concreta.

Il mercato si sta già autoregolando

Un dato particolarmente significativo viene dall’analisi USEC su oltre 26.000 rilevazioni di immobili nel periodo 2022-2025: la quota di immobili in classe G sul transato è scesa dal 67,0% nel biennio 2022-2023 al 59,6% nel biennio 2024-2025. Non è una riqualificazione massiva del patrimonio — è selezione. Il mercato sta iniziando a escludere gli immobili inefficienti, o a comprarli solo con sconti significativi.

Questo processo è destinato ad accelerare. Gli immobili inefficienti richiederanno sconti crescenti, resteranno più a lungo sul mercato e perderanno appeal anche in contesti urbani altrimenti dinamici.

La direttiva Case Green non impone oggi alcun obbligo di vendita o di ristrutturazione immediata. Ma il mercato non aspetta le scadenze normative: si muove in anticipo, prezzando già oggi il rischio di dover intervenire domani.

Il ruolo del mutuo green: un vantaggio concreto per l’acquirente

C’è un altro elemento che incide direttamente sulla platea di potenziali acquirenti del tuo immobile: le condizioni di finanziamento. Le banche italiane applicano spread più favorevoli ai mutui green, ovvero ai finanziamenti per immobili in classe A o B o per ristrutturazioni che migliorano la classe energetica di almeno due livelli. In alcuni casi le classi più basse riducono il loan-to-value che la banca è disposta a concedere, perché l’istituto considera il rischio di un futuro adeguamento normativo.

In termini pratici: chi compra il tuo immobile in classe alta può accedere a condizioni di mutuo migliori. Chi compra un immobile in classe bassa, invece, potrebbe trovare condizioni più restrittive — con un impatto diretto sulla sua capacità di spesa e quindi sul prezzo che è disposto a offrire. I mutui green oggi rappresentano circa un quinto delle nuove erogazioni a livello nazionale, contro appena il 3% del 2020. Una crescita che non si fermerà.

Cosa significa questo per chi vuole vendere oggi

Se stai valutando di mettere sul mercato un immobile, la classe energetica non è un dettaglio burocratico da gestire all’ultimo momento: è una variabile che incide sul prezzo, sui tempi di vendita e sulla qualità degli acquirenti che riesci ad attrarre.

Le domande concrete da porsi sono tre:

Sai in che classe si trova il tuo immobile? Se l’attestato di prestazione energetica è scaduto o non è aggiornato, il primo passo è avere un quadro chiaro della situazione. È il documento che certifica la prestazione energetica e che ogni acquirente ti chiederà fin dal primo appuntamento.

Vale la pena intervenire prima di vendere? Non sempre. Dipende dalla classe attuale, dal tipo di immobile, dal mercato di zona e dai costi degli interventi. In alcuni casi un cappotto termico o la sostituzione degli infissi si ripaga interamente nel prezzo di vendita. In altri il calcolo non regge. Serve un’analisi caso per caso, non una risposta generica.

Hai capito cosa cambia con le nuove regole europee? La direttiva entrata in vigore a maggio 2026 non impone obblighi immediati, ma ridefinisce il quadro in cui gli immobili verranno valutati nei prossimi anni. Abbiamo spiegato nel dettaglio cosa cambia davvero con il nuovo APE 2026 e perché, per ora, non devi fare nulla in automatico.

Il quadro per chi vende in Brianza e nell’area milanese

Il nostro territorio rientra pienamente nella fascia climatica in cui il differenziale energetico pesa di più. Il riscaldamento incide in modo significativo sui costi di gestione annuali, e gli acquirenti locali, sempre più informati, lo sanno. Un immobile in classe bassa in questa zona non è impossibile da vendere, ma richiede una strategia di prezzo e di comunicazione consapevole.

È esattamente il tipo di valutazione che facciamo in agenzia: non solo stimare il valore dell’immobile, ma posizionarlo correttamente rispetto al mercato reale, tenendo conto anche della sua prestazione energetica come variabile di prezzo.

Vuoi capire come la classe energetica del tuo immobile incide sul suo valore di mercato nella tua zona? Contattaci per una valutazione gratuita: analizziamo la situazione con dati reali, non stime generiche.

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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