Comprare casa oggi imposte e agevolazioni aggiornate

Comprare casa oggi imposte e agevolazioni aggiornate

La Guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate aggiorna le regole per chi compra un’abitazione, introducendo semplificazioni, proroghe e agevolazioni pensate per rendere più trasparente ogni passaggio, dal preliminare al rogito.

Prima di acquistare: controlli e novità sui preliminari

Acquistare un immobile richiede, prima di tutto, conoscenza.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che chi compra deve verificare i dati catastali e ipotecari dell’immobile, accertandosi che il venditore sia il legittimo proprietario e che non vi siano vincoli o ipoteche.
Queste informazioni sono oggi consultabili online, tramite i servizi di pubblicità immobiliare oppure puoi chiedere alla tua agente immobiliare.

Un’attenzione particolare spetta al contratto preliminare di compravendita, spesso sottovalutato. Dal 1° gennaio 2025, l’imposta di registro sulle somme versate come acconto o caparra è unificata allo 0,5%, semplificando le procedure e superando la vecchia distinzione tra acconti (3%) e caparre (0,5%).
Un intervento tecnico, ma utile a chi si muove tra proposte, compromessi e mutui in attesa di erogazione.

Le imposte sull’acquisto: cosa cambia nel 2025

La tassazione dipende da chi vende.

• Se il venditore è un privato, l’imposta di registro è del 9%, con 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro catastale.

• Se si acquista da un’impresa, la vendita può essere soggetta a IVA (10% o 22% a seconda della categoria catastale) oppure esente.
  In entrambi i casi, l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro.

Tra le regole più vantaggiose, resta centrale il sistema del prezzo-valore, che consente di calcolare le imposte sul valore catastale dell’immobile, e non sul prezzo effettivo pagato.
Questo meccanismo riduce il rischio di accertamenti fiscali e comporta una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Esempio pratico:
Casa con rendita catastale di 900 euro → 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro.
Imposta di registro 9% = 10.206 euro, contro i 18.000 dovuti sul prezzo reale di 200.000 euro.

Le agevolazioni “prima casa”: requisiti e vantaggi

Chi acquista la propria abitazione principale gode di imposte ridotte.
Se si compra da un privato o da un’impresa in esenzione IVA:

• imposta di registro al 2%,

• imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro.

Se invece la vendita è soggetta a IVA:

• IVA ridotta al 4%,

• registro, ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna.

I requisiti restano invariati: l’immobile deve appartenere a categorie catastali da A/2 ad A/7 o A/11, trovarsi nel Comune di residenza (o futura residenza entro 18 mesi) e non deve essere già posseduto un altro immobile acquistato con gli stessi benefici.

Novità: Legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui vendere la precedente abitazione per mantenere i vantaggi sul nuovo acquisto.
Una modifica che allinea le agevolazioni ai tempi reali di un mercato sempre più complesso e rallentato da pratiche tecniche e mutui.

Il credito d’imposta per chi vende e riacquista

Chi vende la casa acquistata con le agevolazioni e ne compra un’altra entro un anno (ora due anni grazie alla legge 207/2024) ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto.
Il credito può essere usato per ridurre l’imposta di registro sul nuovo atto, compensare altri tributi con modello F24 o essere indicato nella dichiarazione dei redditi.
Il vantaggio è concreto: si paga meno sul secondo acquisto, a condizione di rispettare i tempi previsti.

Le agevolazioni “Under 36”: proroga e credito 2025

Per i giovani con meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 euro, resta attiva fino al 31 dicembre 2024 l’agevolazione prevista dal decreto Sostegni bis.
Prevede:

• esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale,

• credito d’imposta pari all’IVA pagata,

• esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo.

Una novità introdotta nel 2025 riguarda chi ha acquistato casa tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024: per loro è previsto un credito d’imposta da utilizzare nel 2025, pari alle somme versate in eccesso rispetto a quelle dovute con il regime agevolato “Under 36”.
Un correttivo che evita penalizzazioni per chi si è trovato nel breve intervallo di sospensione della misura.

Fiscalità della casa: verso una maggiore chiarezza

La guida dell’Agenzia delle Entrate 2025 non cambia radicalmente il sistema, ma lo rende più leggibile e coerente.
L’unificazione dell’imposta sui preliminari, la proroga dei termini per la “prima casa” e il consolidamento del prezzo-valore segnano una direzione chiara: meno incertezze, più tutela per chi acquista.

Chi si muove oggi sul mercato immobiliare, assistito da un’agenzia competente, può affrontare il percorso di acquisto con una consapevolezza nuova: quella di sapere quanto e perché si paga, e come ogni scelta – anche fiscale – incida sul valore complessivo dell’operazione.

Fonte ufficiale:
Agenzia delle Entrate, Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali – Aggiornamento ottobre 2025.
www.agenziaentrate.gov.it

Dal Blog Immobiliare Santalfredo

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