Il sistema Prezzo-Valore nell’Acquisto di Immobili consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Introdotta dalla Legge Finanziaria del 2006, questa normativa offre un significativo vantaggio economico ai contribuenti e promuove la correttezza nelle dichiarazioni fiscali.
Indice dei contenuti
Cos’è il Prezzo-Valore?
La disciplina del prezzo-valore si applica principalmente alle compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
Permette che le imposte di registro, ipotecarie e catastali siano calcolate sul valore catastale dell’immobile, piuttosto che sul prezzo effettivamente pagato.
Il valore catastale, generalmente inferiore al prezzo di mercato, si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente specifico, variabile a seconda della categoria catastale dell’immobile.
Questa normativa risulta particolarmente vantaggiosa perché, in molti casi, il valore catastale è notevolmente più basso rispetto al prezzo di mercato, consentendo una tassazione più contenuta.
In particolare, l’aliquota applicata può essere del 2% per la prima casa, invece del 9% standard per le altre proprietà.
Come Funziona il Prezzo-Valore?
La disciplina del prezzo-valore consente di calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali basandosi sul valore catastale anziché sul prezzo di vendita dell’immobile.
Questo valore catastale si ottiene attraverso una formula che moltiplica la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente specifico, il quale varia in base alla categoria catastale dell’immobile.
Ad esempio, il calcolo del valore catastale di un’abitazione principale può essere effettuato nel seguente modo:
Valore Catastale=Rendita Catastale×(1+0,05)×110
Esempio Pratico: Supponiamo che Giulia acquisti un appartamento (categoria catastale A/3) con una rendita catastale di 500 euro.
Il valore catastale dell’immobile si calcolerà come segue:
Valore Catastale=500×(1+0,05)×110=500×1,05×110=57.750 euro
Supponiamo che il prezzo di mercato dell’appartamento sia di 150.000 euro. Utilizzando il sistema del prezzo-valore, le imposte verranno calcolate sul valore catastale di 57.750 euro piuttosto che sul prezzo di mercato.
Se Giulia decide di usufruire delle agevolazioni per la prima casa, l’aliquota dell’imposta di registro sarà del 2%:
Imposta di Registro=57.750×0,02=1.155euro
Se invece Giulia non usufruisce delle agevolazioni, l’aliquota sarà del 9%:
Imposta di Registro=57.750×0,09=5.197,50euro
In questo esempio, l’applicazione del prezzo-valore comporta un notevole risparmio fiscale rispetto a calcolare l’imposta sul prezzo di mercato di 150.000 euro.
Utilizzando il valore catastale, Giulia beneficia di una tassazione più bassa, incentivando la dichiarazione di transazioni reali e riducendo l’onere fiscale complessivo.
Requisiti per l’Applicazione del Prezzo-Valore
Per beneficiare della disciplina del prezzo-valore, devono essere soddisfatti alcuni requisiti:
Imposta di Registro: L’atto deve essere assoggettabile a imposta di registro. Sono escluse le vendite soggette a IVA.
Acquirente Persona Fisica: L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Gli acquisti effettuati da società sono esclusi.
Immobili Abitativi e Pertinenze: Gli immobili devono essere ad uso abitativo così come le pertinenze di tali immobili. Sono esclusi locali commerciali, capannoni, uffici e altre unità immobiliari diverse dalle abitazioni.
Richiesta Espressa: L’acquirente deve richiedere esplicitamente nell’atto di compravendita di avvalersi del prezzo-valore.
La finalità di questa normativa è incentivare la dichiarazione del prezzo reale nei contratti di compravendita, eliminando la motivazione a occultare il prezzo effettivamente corrisposto, poiché non influisce sulla tassazione.
La legge prevede sanzioni severe per la dichiarazione di corrispettivi inferiori a quelli effettivamente pagati, con multe che vanno dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella versata.
Un ulteriore vantaggio della disciplina del prezzo-valore è che l’Amministrazione Finanziaria non può procedere con accertamenti di valore sull’immobile, purché nell’atto sia indicato il reale corrispettivo pattuito.
Il Prezzo-Valore sulle Pertinenze
La disciplina del prezzo-valore si applica anche alle pertinenze degli immobili abitativi. Secondo l’Agenzia delle Entrate, per beneficiare del prezzo-valore su una pertinenza, devono sussistere i seguenti requisiti:
- Collegamento Funzionale: Deve emergere nell’atto di vendita che la pertinenza serve durevolmente il bene principale.
- Rendita Catastale: La pertinenza deve possedere una propria rendita catastale.
- Stessa Proprietà: La pertinenza deve appartenere allo stesso proprietario del bene principale, che deve essere un’unità abitativa.
Non ci sono restrizioni sul numero o tipo di pertinenze. Ciò significa che anche più pertinenze (ad esempio due box auto) possono beneficiare della disciplina del prezzo-valore, a condizione che i requisiti siano soddisfatti.
Esempi Pratici di Applicazione
Esempio 1: Giulia acquista una casa (categoria catastale A/2) con un valore fiscale di 40.000 euro e un locale pertinenziale (categoria C/2) di 10.000 euro, per un prezzo totale di 100.000 euro.
Con l’applicazione del prezzo-valore, l’imposta sarà calcolata sul valore fiscale complessivo di 50.000 euro, con un’aliquota del 9% (o 2% se si applicano le agevolazioni prima casa).
Esempio 2: Giulia acquista un capannone industriale (categoria D/7) e un locale pertinenziale di categoria C/2. In questo caso, non è possibile applicare il prezzo-valore poiché il bene principale non ha destinazione abitativa.
Esempio 3: Giulia acquista una casa (categoria catastale A/2) con un valore fiscale di 50.000 euro e due locali pertinenziali (categoria C/2) con valori fiscali rispettivamente di 10.000 e 5.000 euro, per un prezzo complessivo di 200.000 euro. L’atto di compravendita sarà tassato sul valore fiscale complessivo di 65.000 euro, con l’aliquota del 9% (o 2% con agevolazioni prima casa).
La disciplina del prezzo-valore rappresenta un’importante innovazione nel sistema fiscale italiano, promuovendo la trasparenza nelle transazioni immobiliari e offrendo notevoli vantaggi economici per gli acquirenti di immobili residenziali.
E’ essenziale per noi agenti immobiliari e professionisti del settore, informare adeguatamente i nostri Clienti sui requisiti e le opportunità offerte da questa normativa.
Per ulteriori approfondimenti ti consiglio le letture del blog:
Decidi di vendere casa tua ora!
Fai il primo passo verso un cambiamento importante.
Conoscendo il valore della tua casa avrai più controllo e possibilità di ottenere il risultato che cerchi.
Valuta casa tua! Vendi casa con noi!
Villa con Piscina in Vendita a Brugherio
PRIVACY E COMFORT IMMERSI NEL VERDE, A POCHI PASSI DA MILANO
Scopri l'immobile
Ergontek
Ergontek. Serietà, professionalità e cortesia. E’ sempre più difficile trovarle nell’attuale mondo commerciale fatto di venditori/franchising senza scrupoli dalle dubbie ...
Leggi la recensione
Concorezzo Via La Pira Casa con Terrazzo
Concorezzo Via La Pira Casa con Terrazzo
Come l'abbiamo venduto
