Plusvalenza casa post Superbonus

Vendere casa dopo il Superbonus: come si calcola la plusvalenza tassabile?

Un chiarimento che unisce competenze fiscali e storie di trasformazione abitativa

C’è un momento nella vita di ogni casa in cui la sua storia si incrocia con quella di chi l’ha abitata, trasformata, amata. E poi lasciata andare. Spesso dietro la vendita di un immobile ci sono ragioni concrete – un cambiamento familiare, un’opportunità professionale, un nuovo inizio. Altre volte, si tratta di valorizzare un investimento fatto con visione, magari grazie alle agevolazioni introdotte dal Superbonus.

Ma se decidiamo di vendere un immobile ristrutturato con agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall’acquisto, ci troviamo di fronte a una domanda cruciale, tanto concreta quanto tecnica:

la plusvalenza* è tassabile? E in che misura?

*Plusvalenza: ovvero il guadagno che si genera tra l’acquisto e la vendita di un immobile. In particolare, se la casa viene venduta entro 5 anni dall’acquisto.

Indice dei contenuti

1 Una questione (non solo) fiscale
2 Cosa dice la legge
3 Il calcolo della plusvalenza: un esempio concreto
4 Dietro ogni cifra, una storia

Una questione (non solo) fiscale

Poniamo il caso di una persona che acquisti una seconda casa per 100.000 euro, la ristrutturi spendendo 60.000 euro e applichi lo sconto in fattura del 50% (DL 34/2020). Dopo tre anni, decide di venderla a 180.000 euro. Come si calcola la plusvalenza da tassare?

Per rispondere, occorre distinguere con cura le componenti del costo e capire quali spese sono effettivamente considerate nel calcolo, alla luce delle più recenti interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa dice la legge

La Manovra 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213, commi 64-67) ha introdotto un principio importante: non tutte le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione con Superbonus incidono sulla determinazione della plusvalenza tassabile.

La Circolare n. 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di cessione dell’immobile entro cinque anni, le spese non concorrono a formare il costo fiscalmente rilevante se si verificano entrambe queste condizioni:

è stata applicata l’aliquota del 110%,

è stato utilizzato lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Nel caso in esame, però, è stato applicato solo il 50% di sconto in fattura. Questo cambia tutto.

Il calcolo della plusvalenza: un esempio concreto

La casa è stata acquistata a 100.000 euro. I lavori di ristrutturazione ammontano a 60.000 euro, ma lo sconto in fattura è stato applicato solo su 30.000 euro (il 50%).

Secondo la normativa vigente:

Le spese per cui è stato applicato lo sconto in fattura non possono essere considerate nel calcolo della plusvalenza.

Le restanti spese, sostenute senza sconto (30.000 euro), possono essere aggiunte al costo di acquisto.

Dunque, ai fini fiscali, il costo complessivo dell’immobile diventa:

100.000 (acquisto) + 30.000 (ristrutturazione senza sconto) = 130.000 euro

La vendita avviene a 180.000 euro, per cui la plusvalenza imponibile sarà di 50.000 euro.

Questa cifra sarà soggetta a tassazione, salvo le eventuali esenzioni previste (ad esempio, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita). Plusvalenza casa post Superbonus

Dietro ogni cifra, una storia

Ogni calcolo ha il suo rigore, ma dietro ogni vendita c’è molto di più. C’è il tempo speso a scegliere materiali, il coraggio di scommettere su un immobile da recuperare, le scelte spesso fatte in famiglia, le notti passate a confrontare preventivi, l’energia investita nel renderlo migliore.

La normativa fiscale, con le sue articolazioni e precisazioni, può sembrare lontana dal cuore delle cose. Ma se ben compresa, diventa uno strumento per proteggere le proprie decisioni, per valorizzare gli sforzi e, soprattutto, per agire con consapevolezza.

E proprio in questo si inserisce il nostro compito come professionisti del settore: tradurre, accompagnare, creare chiarezza. Perché il sapere condiviso costruisce fiducia, e la fiducia è il ponte più solido che possiamo edificare, non solo tra venditori e acquirenti, ma tra persone che scelgono, trasformano e abitano i luoghi.

Se anche tu stai pensando di vendere un immobile oggetto di lavori incentivati, o semplicemente vuoi comprendere meglio le implicazioni fiscali di ogni scelta, parliamone. Perché vendere casa non è solo un passaggio economico, ma un momento cruciale della propria storia abitativa.

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dal blog immobiliare Santalfredo