La surroga del mutuo

La surroga del mutuo: come funziona, quando conviene e perché il Decreto Bersani ha cambiato tutto

Quando si parla di mutui, una delle decisioni più delicate riguarda la possibilità di ottenere condizioni migliori durante la vita del contratto. Per molto tempo, cambiare banca era considerato un’operazione complessa, costosa e spesso poco conveniente: bisognava estinguere il vecchio mutuo, accenderne uno nuovo, sostenere spese notarili elevate e pagare imposte aggiuntive. Il risultato? La maggior parte dei mutuatari restava vincolata al proprio istituto per tutta la durata del finanziamento, anche quando sul mercato erano disponibili offerte più vantaggiose.

Con l’articolo 8 della Legge 40/2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani, le regole sono cambiate. È stata introdotta la surrogazione per volontà del debitore, un meccanismo che permette di trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi aggiuntivi e con la possibilità di mantenere la stessa garanzia ipotecaria. Un cambiamento che ha ridisegnato il rapporto tra banche e clienti, favorendo la concorrenza e aumentando il potere decisionale dei mutuatari.

Che cos’è la surroga del mutuo

La surroga — o portabilità del mutuo — è il trasferimento del finanziamento da una banca a un’altra, mantenendo invariato il capitale residuo ma modificando tasso di interesse, durata e, in alcuni casi, tipologia del mutuo.

Tecnicamente, la nuova banca subentra nella stessa ipoteca già iscritta a garanzia del vecchio mutuo, senza doverne accendere una nuova.

Questa distinzione è fondamentale

La surroga non è una sostituzione del mutuo, ma un trasferimento del creditoregolato dall’articolo 1202 del Codice Civile, che garantisce continuità giuridica e semplifica le procedure.

Come funziona la procedura e perché serve un atto notarile

Un aspetto spesso poco chiaro riguarda la necessità di un atto notarile. Contrariamente a quanto si pensa, la surroga richiede sempre un atto notarile, che può essere una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.

Tuttavia, grazie al Decreto Bersani, tutti i costi notarili sono interamente a carico della nuova banca: il cliente non paga nulla.

Il notaio ha un ruolo centrale, perché:

• attesta la volontà del debitore di trasferire il mutuo;

• garantisce la continuità dell’ipoteca già iscritta;

• trascrive l’operazione nei registri immobiliari, rendendola opponibile ai terzi.

Dal punto di vista pratico, la banca subentrante sceglie il notaio e si fa carico delle spese, semplificando il processo per il cliente.

I vantaggi concreti per chi compra o vende casa

L’introduzione della surroga ha creato un mercato molto più dinamico. Oggi chi ha acceso un mutuo a tassi poco convenienti può trasferirlo in un altro istituto e ottenere condizioni migliori.

Facciamo un esempio:

• Mutuo iniziale stipulato nel 2018: 150.000 € residui, tasso fisso 3,2%, durata restante 22 anni.

• Nuova offerta bancaria: tasso fisso 2,1%, stessa durata.

• Con la surroga, il risparmio complessivo può superare i 20.000 € senza pagare neppure un euro di spese.

Per chi vende un immobile gravato da mutuo, la surroga può essere utile in un altro modo: ottenere condizioni più favorevoli prima della vendita può aumentare l’attrattiva dell’immobile e semplificare eventuali operazioni di accollo da parte dell’acquirente.

Quando la surroga non è applicabile

È importante distinguere la surroga dalla sostituzione del mutuo. Quest’ultima richiede:

• nuova perizia,
• nuova iscrizione ipotecaria,

• nuovi costi notarili a carico del cliente.

La sostituzione diventa necessaria solo se si desidera aumentare il capitale residuo o modificare elementi essenziali del contratto. Negli altri casi, la surroga resta la soluzione più vantaggiosa.

Surroga del mutuo: le domande più comuni

Vuoi sapere come chiudere un mutuo senza costi aggiuntivi? Scopri la guida completa sull’estinzione anticipata del mutuo.

Vuoi sapere come liberarti dell’ipoteca una volta saldato il mutuo? Leggi la guida sulla cancellazione automatica dell’ipoteca.

Dal Blog Immobiliare Santalfredo

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