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Dove si nascondono le truffe immobiliari (e come evitarle)

Questo articolo nasce da una riflessione fatta su una delle modalità predilette dagli italiani per cercare casa: internet.

(Anche se, ad onor del vero, non sono solo gli italiani ad affidarsi alla navigazione sul web. ma questo è un altro discorso).

Ci siamo infatti abituati all’immagine della coppia (spesso giovane, magari con un figlio) che inizia a cercare casa spulciando annunci su un portale immobiliare. L’abbiamo vista, questa scena, in numerose pubblicità televisive: divano, tablet, orario preferibilmente serale, quando i due coniugi sono finalmente a casa…

I dati statistici danno conferma a questo stereotipo: circa la metà dei processi di compravendita immobiliare sono iniziati online.

Il problema dell’annuncio online

Fin qui, nulla di sbagliato, anzi. Internet è comodo, e gli strumenti digitali permettono alle agenzie di pubblicare annunci sempre più ricchi, con ricostruzioni 3D, visite virtuali, e un ricco set di fotografie dell’immobile (meglio ancora se dopo una sessione di home staging).

Diciamo che il problema è nella combinazione di "poca sicurezza" offerta da internet e situazione del mondo immobiliare.

In fondo è così per tutti.

Inizi a cercare casa: tutto quello che vuoi è trovare quanto prima quella dei tuoi sogni, possibilmente ad un prezzo ragionevole, e poterci entrare quanto prima. Meglio se senza dover fare lavori troppo complessi ed onerosi. Devi ristrutturare? Meglio chiavi in mano.

Il problema è che questo settore è letteralmente infestato di agenti che NON hanno fatto dell’etica professionale la loro bandiera. Quello che interessa loro è mettere le mani su quanti più venditori possibile, mentre ai potenziali compratori propongono senza soluzione di continuità tutti gli immobili che hanno per le mani, indipendentemente dalle richieste del compratore.

E tu, che di tempo ne hai già poco normalmente, ti trovi a infilare in agenda visite ad appartamenti che sai già non accetterai.

Internet, come per molte altre cose, accentua questo problema. Sia numericamente (siamo attratti da molti più annunci) che per visibilità, dato che il rapporto con l'agenzia viene in qualche modo manipolato dalla distanza digitale.

Come si cerca casa in internet

Il processo è semplice:

  • Sfogli centinaia di annunci su un portale immobiliare
  • Individui la casa che potrebbe fare al caso tuo
  • Chiami il numero verde dell’agenzia
  • Fissi il primo appuntamento…
  • … al quale ne seguiranno forse altri

Rischio #1: i mille agenti

Capita che per le varie visite che farai allo stesso immobile, l’agente che ti accompagna non sia sempre lo stesso. Conseguenza: le informazioni che ottieni sono all’insegna della discrepanza, ripetitive, e magari qualche dettaglio rimarrà comunque incompleto.

Qui non si può parlare di "truffa", ci mancherebbe. ma si tratta di un comportamento, da parte dell'agenzia, poco corretto, che si traduce nell'ennesima perdita di tempo per il potenziale compratore.

Etica e serietà dell’agenzia immobiliare (e degli agenti immobiliari)

Il Codice Civile parla piuttosto chiaramente: l’agente immobiliare (e quindi l’agenzia al quale fa riferimento) è un mediatore tra le parti coinvolte nella compravendita immobiliare. Deve essere inoltre slegato da qualsivoglia rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza.

Questo implica che nella compravendita ci devono essere solo e soltanto questi elementi:

  • Un immobile in vendita
  • Il venditore
  • Un potenziale compratore
  • L’agente/l’agenzia

Cosa succede quando l’immobile è stato messo in vendita presso due agenzie immobiliari diverse?

Rischio #2: l’immobile ubiquo

Sembra strano, ma può accadere. Alcuni venditori si appoggiano a due agenzie immobiliari contemporaneamente. Le conseguenze:

  • Le informazioni sono sbagliate: quello che dice una agenzia non combacia con quello che dice la seconda
  • Si creano equivoci, perdite di tempo, quando non addirittura vere e proprie truffe in fase di trattativa

Sempre il Codice Civile dice che al mediatore spetta una provvigione da ciascuna delle parti. Sia chiaro, però: l’agente immobiliare al quale paghiamo la provvigione dovrà essere un vero agente!

Immobili in vendita da due agenzie immobiliari

Rischio #3: l’assenza di patentino

Nel mercato immobiliare si aggirano (è il caso di dirlo) figuri che non sono legalmente abilitati ad esercitare la professione di agente immobiliare: non hanno sostenuto il corso, non hanno superato l’esame, non posseggono il patentino.

Ecco, questi personaggi non hanno diritto di ricevere la provvigione.

Ora: il compratore immobiliare del 2020 è – fortunatamente – più scafato, per cui tende a informarsi, e molte delle truffe immobiliari di questo tipo non vanno a buon fine.

Certo, ci sono delle varianti e delle "evoluzioni".

Rischio #4 – “Supero”

Meglio fare un esempio: è più chiaro.

Agenzia e venditore si accordano per vendere a 200.000 euro un immobile che ne vale 220.000. I casi sono due:

  • Se la casa viene venduta a 220.000, l’agente prende i 20.000 di disavanzo e la provvigione
  • Se l’offerta è di 200.000, l’agente non vende la casa. Il danno è soprattutto per il potenziale compratore, che si vede sfumare la casa dei sogni (e perde tempo).

Come si evitano questi rischi? la risposta è semplice: affidandosi a una agenzia immobiliare degna della nostra fiducia.

I documenti di identità della casa

Infine, un altro ambito nel quale la truffa può annidarsi è quello della documentazione relativa all’immobile.

Rischio #5 – Le conseguenze

Intitoliamo questo rischio “Conseguenze” perché tali sono, e possono essere anche molto pesanti. È per questo che la documentazione di un immobile va analizzata in tutte le sue parti, verificando che sia congrua, valida e aggiornata. In particolare vanno controllati

  • Certificato di agibilità
  • Dichiarazione di conformità degli impianti
  • Certificazione energetica
  • Certificazioni complete nel preliminare

È evidente come ci voglia un professionista dalla chiara etica, competente e attendibile, perché vengano fatte tutte le verifiche del caso.

Non hai idea di quanto possa essere spiacevole trovarsi, a pagamento effettuato e rogito consegnato, a scoprire che l’immobile non ha certificato di agibilità.

Conclusioni

Non vogliamo demonizzare la ricerca di immobili attraverso internet, né i portali immobiliari.

Però vogliamo metterti in guardia: il rapporto "di persona" con una vera agenzia immobiliare è tutta un'altra cosa. Affidati a una agenzia immobiliare seria e professionale, e sarai al riparo da queste (ed altre) spiacevoli truffe.

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