Il mercato immobiliare italiano sta rallentando oppure sta semplicemente entrando in una fase più selettiva?
I dati del secondo trimestre 2026 pubblicati dalla Banca d’Italia e quelli rilevati da FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza permettono di osservare il fenomeno da due prospettive complementari.
Il quadro nazionale segnala un rallentamento della crescita dei prezzi, tempi di vendita ancora contenuti e un’offerta di abitazioni che continua a ridursi. La lettura territoriale mostra però differenze importanti: Milano, Monza e soprattutto la provincia di Monza e Brianza non si muovono necessariamente con la stessa intensità della media nazionale.
Per chi deve vendere casa, questa differenza è sostanziale. Conoscere l’andamento generale del mercato non basta: prezzo iniziale, caratteristiche dell’immobile, localizzazione e rapporto tra domanda e offerta nel singolo territorio possono determinare risultati molto diversi.
Il mercato immobiliare italiano nel secondo trimestre 2026
Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia pubblicato dalla Banca d’Italia il 12 agosto 2026, nel secondo trimestre gli agenti immobiliari hanno segnalato un rallentamento dei prezzi di vendita. Parallelamente, sia gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti sia i tempi necessari per concludere le compravendite rimangono vicini ai livelli minimi registrati dall’inizio dell’indagine.
Le compravendite intermediate dalle agenzie risultano invece lievemente inferiori rispetto allo stesso periodo del 2025. La domanda rimane contenuta e continua a ridursi anche l’offerta di abitazioni disponibili sul mercato.
La combinazione di questi indicatori merita attenzione: un rallentamento della crescita dei prezzi non equivale automaticamente a una diminuzione generalizzata dei valori immobiliari.
Prezzi: il Nord-Ovest rallenta più della media
Il dato diventa ancora più interessante osservando il Nord-Ovest, macroarea nella quale rientra la Lombardia.
A livello nazionale, il saldo tra gli operatori che rilevano prezzi in aumento e quelli che li indicano in diminuzione scende nel secondo trimestre 2026 a +7 punti percentuali, contro +12 del trimestre precedente.
Nel Nord-Ovest il rallentamento è decisamente più marcato: il saldo passa da +11 a +1 punto percentuale.
Il dato potrebbe far pensare a un mercato lombardo prossimo alla stabilità dei prezzi.
Ma scendendo alla scala territoriale emerge una situazione più articolata.
Milano, Monza e Brianza: cosa rileva FIMAA
Il Sentiment del mercato immobiliare – II trimestre 2026 di FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza offre una lettura specifica dei territori nei quali operiamo.
Per le abitazioni, gli operatori intervistati indicano:
- Milano città: per il 46% i prezzi sono stazionari;
- Città Metropolitana di Milano: per il 50% i prezzi sono aumentati;
- Monza città: per il 67% i prezzi sono aumentati;
- Provincia di Monza e Brianza: per l’80% i prezzi sono aumentati.
Il dato della Brianza è particolarmente significativo perché mostra come, all’interno di un Nord-Ovest complessivamente vicino alla stabilità, possano esistere mercati locali ancora caratterizzati da una percezione diffusa di crescita dei valori.
Banca d’Italia e FIMAA si contraddicono?
No.
Le due rilevazioni misurano fenomeni simili ma su scale geografiche e con metodologie differenti.
Banca d’Italia fotografa l’Italia e le grandi macroaree; FIMAA osserva direttamente Milano, Monza, la Brianza e gli altri territori di competenza attraverso gli operatori locali.
Il confronto suggerisce quindi una conclusione più precisa rispetto alla semplice affermazione secondo cui “il mercato sta rallentando”:
Nel secondo trimestre 2026 il mercato nazionale mostra una moderazione della dinamica dei prezzi, particolarmente evidente nel Nord-Ovest, mentre alcune aree della Lombardia, in particolare Monza e Brianza, continuano a manifestare una maggiore pressione sui valori residenziali.
È proprio questa differenza tra dato nazionale e dato locale a rendere necessaria una valutazione immobiliare costruita sul territorio.
Un altro indicatore importante: diminuiscono gli immobili disponibili
Banca d’Italia rileva un fenomeno che può contribuire a spiegare la tenuta dei valori.
Il saldo relativo ai nuovi incarichi a vendere rimane fortemente negativo: -25,9 punti percentuali nel secondo trimestre 2026. Anche gli incarichi ancora da evadere registrano un saldo di -26,2 punti.
In altre parole, gli operatori continuano a segnalare una riduzione dell’offerta disponibile.
La rilevazione FIMAA conferma il fenomeno proprio nella provincia di Monza e Brianza, dove il 40% degli operatori intervistati indica una diminuzione dell’offerta residenziale in vendita.
Domanda e offerta devono quindi essere lette insieme.
Un mercato nel quale la domanda non cresce fortemente può comunque sostenere i prezzi quando contemporaneamente diminuisce la disponibilità di immobili.
Quanto si tratta oggi sul prezzo di una casa?
Anche su questo indicatore le due rilevazioni restituiscono risultati sostanzialmente coerenti.
Banca d’Italia rileva nel secondo trimestre 2026 uno sconto medio nazionale del 7,1%, in ulteriore diminuzione rispetto al 7,3% del trimestre precedente.
FIMAA MiLoMB rileva invece che, per il 53% degli operatori intervistati, lo sconto applicato alle abitazioni si colloca tra il 5% e il 10%.
Le due misure non sono perfettamente sovrapponibili, ma convergono sullo stesso ordine di grandezza.
Questo è un segnale interessante per chi vende: il margine di trattativa esiste, ma non è particolarmente elevato quando l’immobile entra sul mercato con un prezzo coerente con le condizioni effettive della domanda.
Quanto tempo occorre per vendere?
Secondo Banca d’Italia, il tempo medio intercorrente tra affidamento dell’incarico e vendita è di circa 5,2 mesi, sostanzialmente invariato rispetto al trimestre precedente.
Anche FIMAA rileva prevalentemente una stabilità dei tempi di vendita delle abitazioni.
Prezzo e tempo non devono però essere considerati separatamente.
Un prezzo iniziale significativamente superiore alla capacità di assorbimento del mercato può aumentare l’esposizione dell’immobile, indebolire progressivamente la risposta degli acquirenti e rendere necessarie successive revisioni.
Per questo il prezzo richiesto non dovrebbe essere determinato partendo soltanto dai valori medi al metro quadrato.
Mutui: il credito continua a sostenere le compravendite
Nel secondo trimestre 2026 il 63,1% degli acquisti rilevati dalla Banca d’Italia è finanziato attraverso un mutuo.
Il rapporto medio tra finanziamento e valore dell’immobile raggiunge inoltre il 78,2%, mentre soltanto il 18% delle agenzie indica le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause di cessazione degli incarichi a vendere.
Anche FIMAA identifica il mutuo come la modalità più frequentemente utilizzata per reperire le risorse necessarie all’acquisto.
La disponibilità di credito rimane quindi una componente importante della capacità di acquisto delle famiglie.
In Brianza il trilocale resta il prodotto più richiesto
La lettura territoriale di FIMAA aggiunge un’informazione particolarmente utile.
Il trilocale risulta la tipologia residenziale maggiormente richiesta nei territori analizzati. Nella provincia di Monza e Brianza raggiunge l’80% delle preferenze rilevate, mentre nella città di Monza arriva al 100% tra le risposte raccolte.
Anche la prestazione energetica assume un peso crescente: il 58% degli operatori segnala un aumento dell’attenzione degli acquirenti verso la classe energetica degli immobili usati.
Questo significa che due abitazioni apparentemente confrontabili per superficie e zona possono oggi incontrare una domanda molto diversa in funzione di distribuzione degli spazi, efficienza energetica, condizioni dell’edificio e caratteristiche qualitative.
Cosa significa tutto questo per chi deve vendere casa nel 2026
I dati descrivono un mercato che non può essere interpretato attraverso un unico indicatore.
Nel secondo trimestre 2026 osserviamo contemporaneamente:
- una moderazione della crescita dei prezzi a livello nazionale;
- un rallentamento particolarmente evidente nel Nord-Ovest;
- segnali di crescita più forti a Monza e nella provincia di Monza e Brianza;
- una riduzione degli immobili disponibili;
- margini di trattativa contenuti;
- tempi medi di vendita ancora relativamente brevi;
- condizioni del credito complessivamente favorevoli.
Per un proprietario, la conseguenza pratica è che la valutazione dell’immobile diventa ancora più importante della previsione generica sull’andamento del mercato.
Il valore di vendita deve essere costruito incrociando dati di mercato, transazioni comparabili, caratteristiche dell’immobile, microzona, domanda effettivamente presente e concorrenza disponibile nel momento in cui l’immobile viene proposto.
Il mercato immobiliare non è un’unica media
Il confronto tra i report di Banca d’Italia e FIMAA mostra con chiarezza perché parlare semplicemente di “mercato immobiliare italiano” può essere insufficiente quando occorre prendere una decisione concreta.
Il Nord-Ovest rallenta, ma Monza e Brianza mostrano contemporaneamente segnali di maggiore tenuta e, secondo gli operatori FIMAA, di crescita dei prezzi residenziali.
Non è una contraddizione.
È la dimostrazione che il valore immobiliare è territoriale e che il dato nazionale acquista significato quando viene confrontato con quello locale.
Per chi deve vendere un’abitazione a Milano, Monza o in Brianza, la domanda decisiva non è quindi soltanto quanto stanno salendo o scendendo i prezzi?, ma quanto vale oggi quello specifico immobile rispetto alla domanda realmente presente nel suo mercato di riferimento.
Domande frequenti sul mercato immobiliare 2026
Non emerge una diminuzione generalizzata dei prezzi. Nel secondo trimestre 2026 Banca d’Italia rileva soprattutto un rallentamento della crescita, particolarmente evidente nel Nord-Ovest, dove il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi passa da +11 a +1 punto percentuale.
La rilevazione FIMAA mostra però differenze importanti a livello locale: il 46% degli operatori indica prezzi stazionari a Milano città, mentre prevalgono giudizi di aumento nella Città Metropolitana di Milano (50%), a Monza (67%) e soprattutto nella provincia di Monza e Brianza (80%).
Il dato conferma quindi che l’andamento della singola area può essere diverso da quello della macroarea di appartenenza.
Nel secondo trimestre 2026 Banca d’Italia rileva uno sconto medio del 7,1% rispetto al prezzo inizialmente richiesto, contro il 7,3% del trimestre precedente. I margini di trattativa rimangono così vicini ai livelli minimi registrati dall’inizio dell’indagine.
Anche FIMAA restituisce un quadro coerente: per il 53% degli operatori intervistati lo sconto sulle abitazioni si colloca tra il 5% e il 10%. Si tratta comunque di valori aggregati: lo sconto effettivo dipende dal prezzo iniziale, dalle caratteristiche dell’immobile e dalla domanda presente per quella specifica proprietà.
Secondo Banca d’Italia, nel secondo trimestre 2026 il tempo medio necessario per vendere un’abitazione è di circa 5,2 mesi, sostanzialmente invariato rispetto al trimestre precedente.
È una media nazionale e non deve essere interpretata come il tempo necessario per vendere qualsiasi immobile. Posizione, tipologia, condizioni della proprietà, domanda locale e soprattutto prezzo iniziale possono determinare tempi molto differenti.
Il valore di una casa non può essere determinato applicando semplicemente un prezzo medio al metro quadrato. Occorre considerare insieme localizzazione e microzona, caratteristiche e stato dell’immobile, immobili comparabili, offerta concorrente e domanda effettivamente presente sul mercato.
Il confronto tra Banca d’Italia e FIMAA mostra proprio quanto le dinamiche possano cambiare passando dal dato nazionale e dal Nord-Ovest ai singoli mercati di Milano, Monza e Brianza.
Per questo una valutazione destinata a supportare una possibile vendita deve riferirsi allo specifico immobile e al mercato nel quale verrà proposto.
I dati del secondo trimestre 2026 mostrano alcune condizioni favorevoli ai proprietari, ma non permettono di affermare che sia un buon momento per vendere qualsiasi immobile.
Banca d’Italia rileva una riduzione dei nuovi incarichi a vendere e uno stock di immobili ancora da vendere in diminuzione; contemporaneamente, FIMAA registra nella provincia di Monza e Brianza una prevalenza di giudizi di aumento dei prezzi e una riduzione dell’offerta segnalata da una parte significativa degli operatori.
La decisione deve quindi essere valutata considerando il singolo immobile, la sua zona, il prezzo sostenibile dal mercato e gli obiettivi del proprietario.
Fonti
Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – II trimestre 2026, pubblicato il 12 agosto 2026.
FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza, Sentiment del mercato immobiliare – II trimestre 2026, elaborato dal Centro Studi Confcommercio Milano Lodi Monza e Brianza.
A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.
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