Rent to buy: paga l'affitto, compra casa - Immobiliare Santalfredo

Rent to buy: paga l’affitto, compra casa

Arriva per tutti il desiderio di cercare casa. Parliamo in quest caso dei giovani. Il passo corrisponde in genere all’uscita dal nido dei genitori, cioè al salto che avvia quell’avventura che è la vita “da adulti”. In coppia o da soli, si inizia quindi la ricerca dell’immobile giusto: la posizione, la tipologia, le caratteristiche. Ci si districa tra portali immobiliari e annunci, si valutano fotografie e render, si fissano gli appuntamenti per le prime visite.

Una ricerca che inizia spesso online, e che fin da subito mette di fronte a uno dei punti focali della ricerca della casa da comprare: il prezzo dell'immobile.

Non necessariamente infatti si può disporre della liquidità necessaria per affrontare una spesa così grande come quella di una casa. Oppure, non abbiamo ancora le credenziali sufficienti a ottenere un mutuo.

Eppure, il sogno resta.

Negli ultimi anni sono stati pensati degli strumenti per permettere anche a chi non ha liquidità di pensare concretamente alla casa dei propri sogni. Il contratto rent to buy è uno di questi.

Rent to buy: prima l’affitto, poi l’acquisto

Il rent to buy è uno strumento che fa bene a tutti:

  • A chi vuole comprare casa, ma non ha grandi cifre da investire
  • Al mercato immobiliare, che in assenza di compratori rischierebbe altresì di stagnare

In genere, dal punto di vista di chi cerca casa, la soluzione al problema della mancanza di liquidità sarebbe stata l’affitto. Ora c’è la formula rent to buy, un "collegamento giuridico" tra l’affitto e la compravendita immobiliare.

Questo sistema permette anche a chi non ha le caratteristiche per ottenere un mutuo di iniziare a costruire il proprio nido “per la vita”.

Ci sono però numerosi fattori dei quali tenere conto.

Come funziona il contratto rent to buy

Cos’è il rent to buy

Arriva in Italia nel 2014 (con il decreto Sblocca Italia 133/2014, convertito in legge 164/2014). È stato pensato per dare ai cittadini, in un momento di evidente crisi, la possibilità di comprare casa, nello stesso tempo tentando di liberare i costruttori dagli immobili invenduti.

Il conduttore, pagando l’affitto, gode fin da subito del bene immobile, ma la proprietà rimane al locatario fino alla fine del contratto. Una parte dei canoni vengono imputati al corrispettivo del trasferimento.

Un contratto come il rent to buy può essere stipulato non solo per beni ad uso residenziale, ma anche per immobili commerciali, produttivi o dirigenziali, nonché per i terreni.

Il funzionamento del rent to buy

È un affitto, con una variante importante: il proprietario dell’immobile dà al conduttore la possibilità, entro un certo termine e ad un certo prezzo, di acquistare l’immobile.

L’affitto, o canone, che il conducente versa, è diviso in due parti:

  • Una a fondo perduto
  • Una in conto prezzo

Se il conduttore decide di comprare l’immobile a fine contratto, la parte in conto prezzo viene decurtata dal prezzo dell’immobile. La cifra viene invece restituita al conduttore se a fine contratto questi decide di non comprare.

I vantaggi del rent to buy

Per chi compra, il rent to buy è molto vantaggioso:

  • Il conduttore può già godere dell’immobile, nonostante l’impossibilità a comprarlo
  • Una volta arrivato a fine contratto, gli sarà più facile ottenere un mutuo, perché la cifra da richiedere sarà più bassa
  • Il contratto viene immediatamente iscritto nel registro, per cui al momento dell’acquisto qualunque problema possa colpire il proprietario (fallimento, iscrizione di ipoteche, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali sull’immobile) non colpiranno l’acquirente.

È molto interessante questo ultimo punto, perché significa che il futuro compratore ha la certezza che comprerà un bene immobile libero: sicuro quindi che le rate che ha pagato nel frattempo saranno andate a buon fine.

Il contratto rent to buy ha vantaggi anche per chi vende:

  • Il canone mensile si traduce in un immediato introito finanziario, che permette di ridurre i costi di gestione di un immobile altrimenti inutilizzato
  • Se il conduttore si rivela inadempiente, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile, e come indennità per l’inadempienza acquisisce interamente i canoni.

Attenzione: l’atto notarile è il documento che sancisce, nel caso il conduttore non compri l’immobile a fine contratto, la liberazione del bene immobile sottoposto a rent to buy.

Note fiscali

La parte di canone versata a fondo perduto – l’equivalente di un normale affitto – è appunto assimilata ai canoni di locazione, mentre quella a conto prezzo è assimilata agli acconti prezzo.

I vantaggi fiscali ci sono, ma possono esserci anche degli svantaggi, e valutarli è un’operazione molto complessa: è necessario conoscere e valutare la posizione del venditore (specie se è impresa costruttrice).

In ogni caso, nell’eventualità di un contratto rent to buy la consulenza di un notaio è fondamentale.

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