Perché il mercato immobiliare sta cambiando struttura

Per molto tempo il mercato immobiliare è stato letto quasi esclusivamente attraverso prezzi e quotazioni.

Oggi però stanno emergendo fattori più difficili da misurare: qualità percepita dei territori, vivibilità, equilibrio abitativo e capacità degli immobili di adattarsi a nuovi stili di vita.

I dati del Rapporto OMI 2026 sembrano confermare proprio questo cambiamento.

Dietro la crescita delle compravendite non c’è soltanto una dinamica economica. C’è una trasformazione culturale che riguarda il concetto stesso di abitare, la percezione della qualità della vita e il rapporto tra casa, lavoro, mobilità e territorio.

Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha registrato una crescita del 6,4%, arrivando a sfiorare le 767 mila abitazioni compravendute.
Un dato importante, soprattutto se letto nel contesto degli ultimi anni: dopo il rallentamento del 2023, il settore ha ripreso slancio con maggiore intensità rispetto al 2024.

Ed è proprio dietro questi numeri che iniziano a emergere i cambiamenti più interessanti.

Indice dei contenuti

1 Le compravendite tornano a crescere, ma non in modo uniforme
2 Non tutte le case oggi vengono percepite allo stesso modo
3 Crescono anche i prezzi, ma con logiche differenti rispetto al passato
4 La qualità del territorio sta diventando parte integrante del valore immobiliare
5 Cosa significa oggi fare una valutazione immobiliare corretta
6 Un mercato più tecnico, ma anche più selettivo

Le compravendite tornano a crescere, ma non in modo uniforme

Il Rapporto OMI evidenzia come la crescita del mercato non sia distribuita in modo identico sul territorio nazionale.
Il Nord Ovest è l’area con l’incremento più significativo delle compravendite (+8%), mentre il Sud mostra una crescita più contenuta (+2,5%).

Ancora più interessante è un altro elemento: i comuni non capoluogo crescono più dei capoluoghi stessi.

È un passaggio che merita attenzione perché riflette un cambiamento già evidente anche in molte aree della Brianza.
Per lungo tempo il valore immobiliare è stato associato quasi automaticamente alla centralità urbana. Oggi, invece, molte famiglie stanno rivalutando territori capaci di offrire un equilibrio differente tra accessibilità, vivibilità e qualità degli spazi.

Non si tratta semplicemente di “uscire dalla città”.
Si tratta di ridefinire le priorità abitative.

La richiesta crescente di terrazzi, ambienti multifunzionali, efficienza energetica, connessioni rapide con Milano e contesti meno congestionati sta modificando il modo in cui il mercato attribuisce valore agli immobili.

Non tutte le case oggi vengono percepite allo stesso modo

La crescita generale del mercato rischia però di creare una lettura troppo semplificata. Non tutti gli immobili oggi reagiscono allo stesso modo alla domanda.

Il Rapporto OMI conferma una crescita generale delle compravendite, ma il mercato sta diventando progressivamente più selettivo.

La differenza, oggi, non è determinata soltanto dalla metratura o dall’indirizzo.
Conta la capacità dell’immobile di rispondere ai nuovi criteri di scelta delle persone.

Due abitazioni con superfici simili possono avere tempi di assorbimento completamente differenti.
A incidere sono elementi che fino a pochi anni fa venivano considerati secondari: la luminosità reale degli ambienti, la qualità della distribuzione interna, la possibilità di utilizzare uno spazio per il lavoro da casa, la presenza di sfoghi esterni o la percezione complessiva del contesto urbano.

Il mercato immobiliare sta diventando sempre più un mercato di percezione e compatibilità abitativa. Uno degli aspetti interessanti del mercato attuale riguarda la velocità con cui immobili differenti reagiscono alla domanda.

Esistono abitazioni che intercettano attenzione immediata e altre che, pur essendo formalmente “in linea con il mercato”, rimangono a lungo senza reale risposta.

È un segnale importante: il mercato oggi non premia soltanto la presenza dell’immobile sul mercato, ma la sua capacità di essere percepito come coerente rispetto ai nuovi criteri abitativi.

Questo spiega anche perché alcuni immobili ricevono attenzione immediata mentre altri, pur essendo correttamente posizionati come prezzo, rimangono a lungo invisibili alla domanda.

Crescono anche i prezzi, ma con logiche differenti rispetto al passato

Il Rapporto OMI segnala nel 2025 un incremento medio dei prezzi delle abitazioni pari al 4%.

Il mercato immobiliare italiano ha mostrato una caratteristica particolare rispetto ad altri Paesi europei: prezzi e volumi non hanno sempre seguito la stessa traiettoria.

Oggi il rialzo dei valori non riguarda indistintamente tutto il patrimonio immobiliare.
Il mercato tende oggi a premiare immobili efficienti, abitazioni riqualificate e territori percepiti come più stabili, curati e coerenti con le nuove esigenze abitative.

Parallelamente aumenta il rischio di polarizzazione per gli immobili che presentano criticità energetiche, distributive o urbanistiche.

Per questo motivo il semplice confronto con i prezzi pubblicati online rischia di diventare fuorviante.

Due immobili apparentemente simili possono avere una reale capacità competitiva molto diversa.

Anche a livello locale le dinamiche dei valori immobiliari stanno diventando sempre più selettive, con differenze importanti tra territori, qualità edilizia e percezione del contesto urbano.

La qualità del territorio sta diventando parte integrante del valore immobiliare

Uno degli aspetti più interessanti emersi negli ultimi anni riguarda il rapporto tra trasformazione urbana e mercato immobiliare.

Le persone non stanno scegliendo soltanto una casa.
Stanno scegliendo un sistema territoriale.

Servizi, scuole, mobilità, presenza di verde, qualità dello spazio pubblico, sicurezza percepita, vitalità commerciale e identità urbana incidono sempre di più sulle decisioni immobiliari.

Questo fenomeno è particolarmente evidente nei comuni che hanno saputo mantenere una dimensione residenziale equilibrata pur restando connessi ai principali poli economici.

La crescita dei comuni non capoluogo descritta dal Rapporto OMI non è casuale.
È il risultato di una domanda abitativa che sta cercando nuovi modelli di equilibrio tra vita privata, lavoro e qualità del tempo.

Cosa significa oggi fare una valutazione immobiliare corretta

In uno scenario di questo tipo, anche il concetto di valutazione immobiliare sta cambiando.

Per anni molte valutazioni si sono basate quasi esclusivamente sul confronto diretto dei prezzi al metro quadrato.
Oggi questo approccio rischia di essere insufficiente.

Una lettura realmente aggiornata del mercato richiede oggi di osservare contemporaneamente domanda attiva, velocità di assorbimento, target compatibile, qualità percepita dell’immobile, stato tecnico e capacità del territorio di mantenere attrattività nel tempo.

Per questo motivo il valore reale di un immobile non coincide automaticamente con il prezzo richiesto o con quello pubblicato nei portali.

Il mercato contemporaneo premia sempre di più gli immobili capaci di generare fiducia, chiarezza e compatibilità con i nuovi bisogni abitativi.

Un mercato più tecnico, ma anche più selettivo

Il Rapporto OMI 2026 conferma che il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di crescita.

Ma il dato più rilevante probabilmente non è la crescita stessa.

È il fatto che il mercato stia cambiando struttura.
Sta diventando più selettivo, più legato alla qualità reale degli immobili e più influenzato dal valore percepito dei territori.

Fonte: Rapporto Immobiliare 2026 – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate.

Cosa emerge dal Rapporto OMI 2026	Cosa significa per chi vende o compra casa
Le compravendite residenziali sono cresciute del +6,4%	Il mercato è tornato più dinamico, ma non tutti gli immobili reagiscono allo stesso modo.
Crescono soprattutto i comuni non capoluogo	Molte aree della Brianza stanno diventando più attrattive per qualità abitativa, servizi e contesto.
I prezzi medi delle abitazioni aumentano del +4%	Il valore tende a crescere soprattutto per immobili percepiti come attuali, funzionali e coerenti con i nuovi bisogni.
Il mercato è più selettivo rispetto al passato	Conta sempre di più il modo in cui l’immobile viene letto dal mercato: qualità, contesto, efficienza e coerenza abitativa.
Gli immobili efficienti attirano maggiore attenzione	Classe energetica, comfort e qualità degli spazi incidono in modo crescente sulle decisioni di acquisto.
La qualità del territorio influenza il valore	Verde, servizi, collegamenti, vitalità urbana e vivibilità entrano sempre più spesso nelle valutazioni delle famiglie.
Le case con spazi esterni e ambienti flessibili sono più richieste	Le esigenze abitative degli ultimi anni continuano a orientare la domanda verso soluzioni più versatili.
La velocità di vendita cambia molto tra un immobile e l’altro	Due case simili per metratura e zona possono ottenere risultati molto diversi in base al posizionamento.
Le valutazioni basate solo sui €/mq sono sempre meno sufficienti	Oggi servono analisi più evolute su domanda reale, assorbimento, target e competitività dell’immobile.
Il mercato immobiliare riflette un cambiamento sociale più ampio	Le persone stanno ridefinendo il proprio modo di abitare, lavorare e vivere il territorio.

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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