Provvigione Agente Immobiliare Quando è Dovuta

Provvigione Agente Immobiliare Quando è Dovuta

Ogni anno in Italia si concludono circa un milione di compravendite immobiliari, e una parte rilevante di queste operazioni avviene grazie alla professionalità degli agenti immobiliari.

Chi è realmente il mediatore e quali responsabilità affronta durante la sua attività? Qui voglio approfondire insieme a voi il ruolo dell’agente immobiliare, spiegando i suoi doveri e quando gli spetta il diritto alla provvigione.

Il Ruolo dell’Agente Immobiliare e i Suoi Compiti

La figura del mediatore immobiliare è regolata dall’art. 1754 del Codice Civile, che delinea alcune caratteristiche fondamentali:

1. Messa in contatto tra le parti: Il mediatore ha il compito di facilitare l’incontro tra venditore e acquirente o tra locatore e affittuario.

1. Conclusione dell’affare: Questo aspetto si verifica quando, grazie all’attività del mediatore, le parti decidono di impegnarsi in un contratto vincolante.

1. Imparzialità: A differenza dell’agente di commercio, il mediatore immobiliare deve essere imparziale, cioè non può avere legami con le parti.

Competenze Chiave dell’Agente Immobiliare

Un agente immobiliare qualificato svolge molteplici mansioni che richiedono una profonda conoscenza del settore:

• Valutazioni immobiliari: Essere in grado di stimare il valore reale di una proprietà è essenziale, basandosi su posizione, condizioni strutturali e altre caratteristiche uniche.

• Promozione degli immobili: L’agente promuove attivamente le proprietà in vendita o in affitto, sfruttando canali tradizionali e digitali.

• Gestione delle pratiche burocratiche: Cura gli aspetti amministrativi e legali, assicurandosi che ogni fase dell’operazione sia conforme alla legge.

Obblighi Informativi del Mediatore

Come stabilito dall’art. 1759, il mediatore è tenuto a comunicare tutte le informazioni di cui è a conoscenza o di cui potrebbe venire a conoscenza con una normale diligenza.

Queste informazioni possono includere dettagli rilevanti per la decisione delle parti, come la presenza di eventuali abusi edilizi o la solvibilità dell’acquirente.

La mancata comunicazione di elementi rilevanti può comportare una responsabilità legale e il dovere di risarcire eventuali danni causati alle parti.

Quando e Come Matura il Diritto alla Provvigione

Secondo l’art. 1755 del Codice Civile, il diritto alla provvigione sorge quando l’affare è concluso grazie all’intervento dell’agente. Ciò implica che l’attività del mediatore sia stata determinante per la chiusura dell’accordo.

Un’importante precisazione giuridica è stata introdotta dalla recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 9612/23), la quale ha ribadito che l’accettazione della proposta d’acquisto da sola non è sufficiente: l’accordo deve concretizzarsi in un contratto effettivo.

È inoltre importante notare che:

• Condizioni per la provvigione: Qualsiasi clausola che preveda il pagamento della provvigione prima della conclusione effettiva dell’affare è considerata nulla, poiché potrebbe creare uno squilibrio tra i diritti e i doveri delle parti.

• Casistica di esclusione del diritto alla provvigione: Il diritto alla provvigione viene meno se l’agente non è imparziale o omette informazioni cruciali, o se non risulta iscritto alla Camera di Commercio.

Condizioni Sospensive e Risolutive

Il diritto alla provvigione può essere soggetto a condizioni sospensive o risolutive, come regolato dall’art. 1757. Per esempio, nel caso di un contratto subordinato a condizione sospensiva (ad esempio l’ottenimento di un mutuo), la provvigione matura solo al verificarsi di questa condizione. Se invece la condizione è risolutiva, l’accordo può decadere se la condizione stessa non si realizza, ma la provvigione resta comunque dovuta all’agente.

Tentativi di Elusione dell’Intervento del Mediatore

A volte le parti cercano di concludere l’affare senza il coinvolgimento dell’agenzia per evitare il pagamento della provvigione. Tuttavia, secondo la legge italiana, l’agente ha diritto alla provvigione se riesce a dimostrare che ha contribuito all’accordo tra le parti, anche quando quest’ultimo viene finalizzato successivamente.

Il Ruolo del Secondo Mediatore

Un nuovo mediatore coinvolto in una trattativa non interrompe necessariamente il nesso di causalità tra l’attività del primo agente e la conclusione dell’affare, a meno che non emerga una chiara discontinuità. Il primo mediatore potrebbe ancora vantare diritti di provvigione.

Modalità e Tempistiche di Pagamento

L’articolo 2950 c.c. stabilisce che la provvigione può essere richiesta entro un anno dalla conclusione dell’affare. Generalmente, il pagamento avviene alla stipula del contratto preliminare, ma è possibile concordare un saldo definitivo al rogito. Questa prassi garantisce la presenza del mediatore fino al termine della transazione, assicurando il supporto necessario fino al passaggio di proprietà.

Quantificazione della Provvigione

La provvigione può variare e viene calcolata generalmente come una percentuale del valore della transazione. L’importo deve essere concordato con il mediatore o stabilito secondo gli usi locali, con la possibilità di ricorrere alla valutazione equa del giudice. In linea generale, la provvigione si aggira intorno al 3% del valore della vendita.

Provvigione Agente Immobiliare Quando è Dovuta e Come Funziona

Conclusione dell’Affare con Intervento di Più Mediatori

L’art. 1758 c.c. specifica che se più mediatori contribuiscono alla conclusione dell’affare, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione. È necessario che tutti i mediatori abbiano partecipato attivamente, ma il pagamento non è solidale, a meno che non venga diversamente pattuito tra le parti.

Perché Rispettare le Regole e Affidarsi a Professionisti Accreditati?

Rispettare la normativa tutela tutte le parti coinvolte e assicura la trasparenza dell’operazione immobiliare. Collaborare con agenti esperti e qualificati garantisce la massima professionalità e trasparenza, riducendo i rischi legali e finanziari.

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