Le Nuove Plusvalenze IRPEF Derivanti dal Super Bonus

Le Nuove Plusvalenze IRPEF Derivanti dal Super Bonus: Cosa Cambia con la Legge Finanziaria 2024

La legge finanziaria 2024, con l’art. 1, comma 64, della legge n. 213 del 30 dicembre 2023, ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza rilevante ai fini IRPEF, derivante dalla cessione immobiliare.

Questa modifica interessa particolarmente coloro che hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali del Super Bonus, rendendo necessaria una maggiore attenzione nelle operazioni di compravendita di immobili soggetti a queste detrazioni.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio le novità introdotte e le loro implicazioni pratiche.

Presupposti per la Tassazione delle Nuove Plusvalenze

La nuova normativa stabilisce alcuni presupposti fondamentali affinché una plusvalenza sia considerata rilevante ai fini fiscali:

1. Presupposto contrattuale: La plusvalenza deve derivare da una cessione a titolo oneroso. Le cessioni a titolo gratuito non generano alcuna rilevanza fiscale.

1. Presupposto oggettivo: L’immobile ceduto deve aver beneficiato degli interventi agevolati previsti dall’art. 119 del D.L. 19/05/2020 n. 34, come il SuperBonus per l’efficientamento energetico, la riduzione del rischio sismico o l’eliminazione delle barriere architettoniche.

1. Presupposto temporale: La cessione deve avvenire entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati. Questo significa che non è la data di acquisto dell’immobile a essere rilevante, ma quella di conclusione dei lavori che hanno usufruito del Super Bonus.

Determinazione della Data di Conclusione degli Interventi

Una delle questioni più delicate riguarda l’individuazione del momento esatto in cui si considera concluso l’intervento agevolato, poiché da questa data decorrono i dieci anni entro i quali una cessione genera plusvalenza tassabile.

La normativa non offre una risposta univoca, ma si possono considerare alcuni documenti come riferimento:

• Per il SuperEcoBonus, la data di redazione dell’attestato di prestazione energetica finale.

• Per il SuperSismaBonus, la data di rilascio delle attestazioni del Direttore dei Lavori e del Collaudatore Statico.

• Per interventi che comportano una trasformazione urbanistica, la data di presentazione della comunicazione di fine lavori al Comune.

• In assenza di trasformazioni urbanistiche, la data di rilascio del visto di conformità.

Esclusioni dalla Nuova Tassazione

Sono escluse dalla nuova tassazione le plusvalenze derivanti da:

• Immobili acquisiti per successione mortis causa.

• Immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione.

Determinazione della Base Imponibile

L’art. 68 del TUIR è stato modificato per includere le nuove cessioni “plusvalenti”. La plusvalenza è determinata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente, con alcune limitazioni legate al SuperBonus:

• Se i lavori si sono conclusi da meno di cinque anni, non si possono includere i costi sostenuti con il SuperBonus tra le spese incrementative.

• Se i lavori si sono conclusi da più di cinque anni, ma meno di dieci, si possono includere solo il 50% dei costi.

Applicazione dell’Imposta Sostitutiva

Le nuove disposizioni consentono l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze derivanti da cessioni di immobili che hanno beneficiato del SuperBonus.

Il cedente deve espressamente richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva al notaio al momento della cessione.

Decorrenza delle Nuove Disposizioni

Le nuove regole si applicano alle cessioni a titolo oneroso effettuate a partire dal 1° gennaio 2024.

Dunque, bisognerà prestare particolare attenzione alla gestione delle cessioni di immobili che hanno beneficiato di queste agevolazioni, soprattutto per quanto riguarda la determinazione della base imponibile e la scelta di avvalersi dell’imposta sostitutiva.

Una corretta pianificazione fiscale diventa, quindi, essenziale per evitare sorprese al momento della cessione.

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