Come si calcola il valore di una casa? - Immobiliare Santalfredo

Come si calcola il valore di una casa?

Per calcolare il valore di mercato di una casa si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.

Ti dedichiamo una serie di articoli, nei quali vogliamo fornirti una guida completa, su tutti i passaggi necessari per calcolare il valore del tuo immobile.

La Metratura

Il primo problema che si pone a chi vuole acquistare o vendere una casa, è quello di orientarsi nel mercato attraverso il confronto dei prezzi. Ma come si calcola il valore di una casa? Sul prezzo, occorre che si parli lo stesso linguaggio.
E' innanzitutto necessario individuare un'unità di misura che sia parametro di riferimento unico e certo che ci permetta di calcola il valore di una casa.
E' opportuno selezionare un costo a metro quadrato di superficie, in quanto altri parametri, come il costo a "vano" o a "corpo", non sono sempre sufficientemente precisi quando si vuole fare un'analisi dettagliata o comparativa perché spesso può indurre ad equivoci.

Meglio quindi attenersi al parametro del "metro quadro commerciale", anche se poi, valutate le cose, la transazione quasi sempre finirà per essere fatta con un prezzo complessivo "a corpo".

1- La superficie commerciale
La superficie commerciale di un immobile è determinata dalla somma delle seguenti voci:

La superficie lorda dell'unità immobiliare (nel caso di abitazione va intesa per il solo appartamento), compresi tutti i muri interni.

Il 50% della superficie occupata dai muri perimetrali in confine con altra proprietà, se si tratta di alloggio in un edificio condominiale (il 100% in un edificio non in condominio).

Il 100% dei muri perimetrali non confinanti con altre unità immobiliari.

Il 50% della superficie dei balconi fino a m. 1,20 di larghezza; dal 30 al 50% della superficie delle terrazze (a seconda della loro ubicazione e comunque sono definite così solo se sono più larghe di m. 1,20 tali da permettervi di soggiornarvi).

E ancora, dobbiamo tenere in considerazione dei seguenti aspetti: la cantina è un accessorio e quindi non concorre, nel determinare il prezzo della casa, se ci sono altri accessori (un'altra cantina, la soffitta, ecc.), il valore di questi va fissato a forfait.

In aggiunta, viene valutato a parte e in maggiorazione del prezzo della casa, il valore di un eventuale box, garage o posto macchina ad uso esclusivo.

Il terreno destinato a verde condominiale o il posto macchina ad uso non esclusivo non vengono considerati direttamente: essi influiscono però nella determinazione del prezzo al metro quadro dell'alloggio; ma nel caso di verde ad uso esclusivo del singolo (in un condominio), esso si valuta a parte, tenendo conto del prezzo al metro quadro del terreno agricolo della zona. Definito il modo con cui calcolare la superficie commerciale, è da notare la differenza tra questa ed altre superfici utilizzate come parametro per le abitazioni, ed in particolare la "superficie utile" (detta anche "superficie calpestabile" o "superficie netta") e la "superficie convenzionale", quest'ultima usata nel calcolo dell'equo canone.

2- La Superficie utile

Calcola il valore di una casa. La superficie utile o "netta" o "calpestabile" o "abitabile" è la superficie dell'unità immobiliare al netto dei muri interni, pilastri e perimetrali.

3- La superficie convenzionale

Questo tipo di superficie è definita dalla legge n. 392/78 ed è usata per il calcolo dell'equo canone.

4- La Superficie Complessiva

C'è poi un'ultima superficie che viene utilizzata nell'edilizia pubblica agevolata e sovvenzionata (è il caso delle cooperative edilizie), ed è la superficie complessiva (art.li 2 e 3 de D.M. 10/5/77), che è data dalla superficie utile più il 60% della superficie non residenziale, relativa cioè a cantine, balconi, garage, box, verde, ecc..
Per lo stesso alloggio, dunque, il conteggio dei diversi tipi di superficie porta a risultati molto differenti: la "netta" è ovviamente la minore, ma anche tra la "convenzionale" e la "commerciale" vi è un certo scarto, dipendente dalle varie tipologie di alloggio e dai metodi costruttivi (cemento armato, muratura, ecc.).

In questo articolo abbiamo messo le basi per iniziare a capire come si calcola il valore di una casa; nel prossimo articolo parleremo delle caratteristiche qualitative di un immobile che concorrono alla valutazione del suo valore.

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