Mancata Consegna del Certificato Agibilità. La Responsabilità del Mediatore.
In un contesto immobiliare sempre più attento alla conformità edilizia e legale degli immobili, la questione relativa alla consegna del certificato di abitabilità o di agibilità assume un ruolo centrale, incidendo notevolmente sul processo di compravendita.
Approfondiamo la tematica alla luce della giurisprudenza più recente, evidenziando gli obblighi informativi del mediatore e le implicazioni per venditori e acquirenti.
Indice dei contenuti
Il Ruolo del Certificato di Abitabilità nella Compravendita Immobiliare
Il certificato di abitabilità attesta la conformità dell’immobile a standard di sicurezza, igiene, e efficienza energetica, rendendolo un elemento fondamentale per garantire la commerciabilità del bene.
La mancata consegna o il mancato rilascio di tale certificato, sebbene non pregiudichi la validità legale del contratto di vendita, rappresenta un inadempimento significativo da parte del venditore.
Questa lacuna può essere invocata dall’acquirente sia come motivo per richiedere un risarcimento danni dovuto alla ridotta commerciabilità del bene, sia come eccezione per non procedere all’adempimento del contratto, secondo quanto stabilito dall’art. 1460 del codice civile.
La Sentenza della Corte di Cassazione e le Sue Implicazioni
La recente ordinanza n. 24317 del 5 agosto 2022 della Corte di Cassazione ha messo in luce l’importanza cruciale del certificato di abitabilità (o agibilità) nel contesto dei contratti preliminari di compravendita immobiliare, confermando una linea giurisprudenziale consolidata che merita un’analisi dettagliata per i professionisti del settore immobiliare.
La Corte di Cassazione ha chiarito che il rilascio successivo del certificato di abitabilità non sanifica automaticamente le irregolarità precedenti, e non elimina la possibilità per l’acquirente di avanzare pretese in caso di mancata consegna al momento della stipula del contratto preliminare.
Inoltre, il rifiuto del promissario acquirente di procedere alla compravendita definitiva, in assenza del certificato di abitabilità, è considerato pienamente giustificato, ancor più se l’immobile non è conforme alle disposizioni urbanistiche vigenti, o se manca della necessaria concessione edilizia.
L’Obbligo di Informazione del Mediatore
Il mediatore immobiliare, figura centrale nel processo di compravendita, ha il dovere di informare le parti circa la presenza o l’assenza del certificato di abitabilità.
La sua responsabilità si configura nel momento in cui ometta di comunicare informazioni pertinenti di cui è a conoscenza, o fornisca dati non corrispondenti alla realtà.
Questo obbligo di trasparenza è fondamentale per consentire all’acquirente di prendere decisioni informate e consapevoli.
Conclusioni e Raccomandazioni: Perché Scegliere un Professionista
Nel complesso mondo della compravendita immobiliare, l’agente immobiliare non è semplicemente un intermediario tra venditore e acquirente, ma un consulente esperto e un pilastro fondamentale del processo di trasferimento immobiliare.
La recente giurisprudenza, in particolare l’ordinanza n. 24317 della Corte di Cassazione, ha messo in evidenza l’importanza della competenza e della professionalità nell’ambito immobiliare, specialmente per quanto riguarda aspetti cruciali come il certificato di abitabilità.
Per i professionisti immobiliari, l’attenzione alla questione del certificato di abitabilità si rivela dunque doppia: da un lato, è necessario garantire che il venditore adempia a tutti gli obblighi di legge per rendere l’immobile pienamente commerciabile; dall’altro, è fondamentale assicurare che tutte le informazioni rilevanti siano comunicate in modo chiaro e trasparente all’acquirente.
La recente giurisprudenza sottolinea l’importanza di integrare nei contratti preliminari di compravendita clausole specifiche che affrontino esplicitamente la questione del certificato di abitabilità, delineando chiaramente le responsabilità delle parti in caso di sua assenza.
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