Legge Semplificazioni: successioni donazioni e immobili

Legge Semplificazioni: cosa cambia davvero per cittadini imprese e immobili

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, introduce un pacchetto articolato di interventi con un obiettivo dichiarato: ridurre la complessità burocratica e rendere più lineari alcuni snodi decisionali che, nella pratica quotidiana, bloccano patrimoni, successioni e circolazione degli immobili.
Settantaquattro articoli, contenuto eterogeneo, ma un filo conduttore chiaro: ridurre l’incertezza giuridica che rallenta scelte economiche e familiari.

Nel settore immobiliare e successorio, alcune disposizioni incidono in modo diretto sul rischio, sul valore e sui tempi decisionali. Ed è su questi aspetti che conviene soffermarsi, andando oltre l’elenco normativo.

Riduzione dei termini per assenza e morte presunta: il tempo come fattore di rischio

La legge interviene sugli articoli 49 e 58 del Codice civile, dimezzando i termini necessari per ottenere la dichiarazione di assenza e quella di morte presunta.

Oggi è sufficiente un anno, e non più due, dall’allontanamento della persona dal luogo dell’ultimo domicilio o residenza per chiedere al tribunale la dichiarazione di assenza. Questo consente ai presunti successori o a chi vanta diritti sui beni di ottenere l’immissione nel possesso temporaneo, con facoltà di godimento e amministrazione, seppur non di disposizione.

Analogamente, la morte presunta può essere dichiarata dopo cinque anni di assenza di notizie, anziché dieci. L’effetto è rilevante: si apre la successione, con obbligo di inventario, anticipando di fatto l’accesso a beni che, in passato, rimanevano congelati per lunghi periodi.

Rimangono ferme due cautele:
– il termine minimo di nove anni dal raggiungimento della maggiore età dell’assente;
– i casi speciali disciplinati dall’articolo 60 del Codice civile.

Dal punto di vista pratico, questa riduzione dei tempi riduce una delle principali fonti di immobilismo patrimoniale: immobili inutilizzati, non gestibili e non valorizzabili per anni, con un costo economico e sociale spesso sottovalutato.

Accettazione tacita dell’eredità e trascrizione nei registri immobiliari: meno ambiguità, più certezza

Una delle innovazioni più rilevanti riguarda la possibilità di trascrivere nei registri immobiliari l’accettazione tacita o presunta dell’eredità.

Fino ad oggi, molti passaggi successori si fondavano su comportamenti concludenti – ad esempio l’ingresso nel possesso dei beni del defunto senza redazione dell’inventario entro tre mesi – che configurano accettazione tacita ai sensi dell’articolo 476 del Codice civile. Tuttavia, questa accettazione restava spesso invisibile nei registri, generando incertezza nei successivi atti di vendita, mutuo o donazione.

La legge consente ora di trascrivere l’acquisto mortis causa mediante una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, redatta come atto pubblico o scrittura privata autenticata, attestante l’avvenuta accettazione tacita.

L’impatto è concreto:
– maggiore continuità delle trascrizioni;
– riduzione delle contestazioni in fase di due diligence;
– minore rischio di blocco nelle compravendite immobiliari.

In termini di metodo, si tratta di un passaggio che sposta l’attenzione dal formalismo astratto alla tracciabilità effettiva delle situazioni giuridiche.

Donazioni e circolazione degli immobili: un cambio di paradigma atteso

Il terzo intervento è probabilmente il più incisivo per il mercato immobiliare. La legge sopprime il diritto dei legittimari lesi di chiedere la restituzione dell’immobile donato nei confronti dei terzi acquirenti.

Le modifiche agli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile mirano a risolvere un problema noto: l’“ombra lunga” delle donazioni, che rendeva molti immobili di fatto invendibili o non finanziabili, anche a distanza di decenni.

Dal 18 dicembre 2025, per le successioni aperte da tale data:
– il legittimario escluso o leso non può più agire contro chi ha acquistato l’immobile a titolo oneroso;
– può invece rivalersi sul donatario, chiedendo la restituzione del bene o, se alienato, una compensazione economica;
– l’obbligo si estende solo ai terzi che abbiano ricevuto l’immobile a titolo gratuito, non a chi lo ha acquistato pagando un prezzo.

Per le successioni anteriori al 18 dicembre 2025, la legge introduce un regime transitorio: il diritto di restituzione sopravvive solo se, entro sei mesi dall’entrata in vigore, il legittimario notifichi e trascriva un atto di opposizione alla donazione o una domanda di riduzione. In mancanza, anche per le successioni pregresse si applica il nuovo regime.

Questo passaggio segna una scelta chiara: privilegiare la certezza dei traffici giuridici rispetto a una tutela potenzialmente illimitata nel tempo, che scaricava il rischio sui terzi estranei alla vicenda successoria.

Implicazioni operative: meno contenzioso, più responsabilità a monte

La Legge Semplificazioni e Digitalizzazione 2025 non elimina i conflitti, ma li sposta.
Meno azioni contro i terzi acquirenti, più attenzione alla pianificazione successoria, alla corretta gestione delle donazioni e alla trasparenza degli atti.

Per cittadini e imprese, il messaggio è netto:
– il tempo di attesa come strumento di tutela si riduce;
– la responsabilità delle scelte anticipate aumenta;
– il valore degli immobili dipende sempre più dalla qualità giuridica delle decisioni che li precedono.

Non è una legge “di facciata”. È una norma che incide sul modo in cui il patrimonio viene gestito, trasmesso e messo in circolazione. Comprenderne le implicazioni significa ridurre il rischio, non rincorrere soluzioni quando il problema è già esploso.

E, nel mercato immobiliare, questo fa spesso la differenza tra un bene che resta fermo e uno che conserva davvero il suo valore nel tempo.

FAQ – Legge Semplificazioni e Digitalizzazione 2025

(focus successioni, donazioni e immobili)

La Legge Semplificazioni 2025 si applica anche alle successioni già aperte?
Sì, ma con limiti precisi. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, i legittimari mantengono il diritto di agire in restituzione contro i terzi acquirenti solo se, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, notificano e trascrivono un atto di opposizione alla donazione o una domanda di riduzione. In mancanza di tale adempimento, si applica il nuovo regime anche alle successioni pregresse.

Cosa cambia per gli immobili provenienti da donazione?
Dal 18 dicembre 2025, chi acquista un immobile donato a titolo oneroso non può più essere chiamato a restituirlo dai legittimari lesi. La tutela dei legittimari si sposta sul donatario (o su chi abbia ricevuto l’immobile a titolo gratuito), favorendo la circolazione degli immobili e riducendo il rischio giuridico per gli acquirenti.

È ancora rischioso comprare una casa proveniente da donazione?
Il rischio giuridico si riduce in modo significativo per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025. Resta comunque necessario verificare la data di apertura della successione, l’eventuale presenza di atti di opposizione trascritti e la natura onerosa o gratuita degli acquisti intermedi.

In che modo la legge incide sulla gestione degli immobili ereditati?
La riduzione dei termini per la dichiarazione di assenza e di morte presunta accelera l’accesso ai beni e consente una gestione più tempestiva del patrimonio, evitando lunghi periodi di immobilismo che spesso compromettono il valore degli immobili.

Cos’è la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità e perché è rilevante?
La legge consente di trascrivere nei registri immobiliari l’accettazione tacita o presunta dell’eredità tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Questo elimina molte ambiguità nelle verifiche notarili e riduce i blocchi nelle compravendite e nelle richieste di finanziamento.

La semplificazione normativa elimina il contenzioso successorio?
No. La norma non elimina i conflitti, ma li anticipa e li concentra nella fase di pianificazione. Diminuiscono le controversie a valle, soprattutto contro terzi acquirenti, e aumenta l’importanza delle scelte iniziali in ambito successorio e patrimoniale.

Dal Blog Immobiliare

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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