La difformità catastale – lievi difformità catastali quali sono

Prima dell’atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale, per accertarsi che non esistano delle difformità. 

La verifica riguarda  i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e la rappresentazione grafica sulla planimetria catastale, di comtro, la nullità dell’atto.

E’ consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Se necessario ci affidiamo ad un tecnico abilitato che redige un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.

Ma cosa si fa nel caso in cui di una difformità catastale?

Ricorda: la regolarità urbanistico-edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale. Le regolarizzazioni urbanistico-edilizie, sono molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico-edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.

In caso di regolarità urbanistico-edilizia le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione.

In caso di irregolarità urbanistico-edilizia le cose sono un po’ piu difficili:

Per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma soprattutto la regolarità urbanistico-edilizia per verificare l’assenza di irregolarità o abusi edilizi.

E’ di fondamentale importanza sapere che quanto rappresentato nella planimetria catastale non è probatorio e non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, Cila, etc…) regolarmente depositata ed approvata dal Comune.

Chi acquista casa: in caso di difformità catastale è il proprietario dell’immobile che provvede a pagare per l’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Si può inserire la realizzazione dell’aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che verrà sottoscritto solo quando la documentazione catastale risulterà corretta.

Prima di promuovere la vendita del tuo immobile, dobbiamo eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterremo  così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.

In linea di principio come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010 in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Dalla circolare  sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superfcie calpestabile, variazione del numero di unità.

E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.

Nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.