Il contratto transitorio

Il contratto transitorio.

In quali città si può stipulare un contratto transitorio?

Il contratto di locazione a uso transitorio può essere stipulato in qualsiasi comune italiano, ma la normativa prevede condizioni più rigide nei centri urbani con determinate caratteristiche demografiche o socio-abitative.

In particolare, nei comuni con più di 10.000 abitanti e in quelli classificati ad alta tensione abitativa, è necessario rispettare requisiti più stringenti per poter accedere a questa tipologia contrattuale.

Comuni con oltre 10.000 abitanti

In questi comuni, il contratto transitorio può essere stipulato solo se:

• il canone di locazione è stabilito secondo gli accordi territoriali locali, firmati dalle associazioni rappresentative di proprietari e inquilini;

• viene utilizzato il modello ministeriale previsto dal D.M. 16 gennaio 2017;

• la motivazione della transitorietà, da parte del locatore e/o del conduttore, è reale, attuale, specifica e documentabile.

In assenza di accordi territoriali aggiornati, è necessario rivolgersi a un’associazione firmataria per ottenere l’attestazione della congruità del canone e della correttezza contrattuale.

Comuni ad alta tensione abitativa

Per i comuni ad alta tensione abitativa (tra cui Milano, Roma, Napoli, Bologna, Torino, Firenze, Venezia, Palermo, Bari, Catania), oltre a quanto sopra, sono richiesti ulteriori adempimenti:

• l’attestazione deve essere obbligatoriamente rilasciata da una delle associazioni firmatarie degli accordi territoriali;

• la motivazione temporanea deve essere dettagliata all’interno del contratto, accompagnata da documentazione (es. trasferimento di lavoro, ristrutturazioni in corso, assistenza a un familiare, incarichi a tempo determinato);

• il canone deve rispettare il valore massimo previsto dagli accordi territoriali, pena la nullità della clausola.

Questi requisiti hanno lo scopo di evitare l’uso strumentale del contratto transitorio in contesti ad alta pressione abitativa, dove l’interesse economico potrebbe prevalere sulla natura temporanea dell’accordo.

Cosa accade se non si rispettano i requisiti

L’assenza dei presupposti normativi o la redazione impropria del contratto può produrre conseguenze significative:

• Trasformazione automatica del contratto in una locazione ordinaria a canone libero 4+4, con obbligo di rispettare la durata minima legale;

• Perdita delle agevolazioni fiscali, inclusa l’aliquota agevolata del 10% della cedolare secca nei comuni ad alta tensione;

• Nullità della clausola di transitorietà, con rischio di contestazione da parte dell’inquilino;

• Possibile obbligo di risarcimento danni fino a 36 mensilità, qualora si dimostri che la clausola transitoria era simulata o fittizia;

• In alcuni casi, l’inquilino può chiedere giudizialmente la riconversione del contratto o il ripristino del rapporto locativo, anche contro la volontà del locatore.

Quadro riepilogativo

Dal blog Immobiliare Santalfredo

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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