Conformità edilizia: quando la regolarità decide il valore di una casa

Conformità edilizia: quando la regolarità decide il valore di una casa

La maggior parte degli immobili non perde valore perché è brutta o vecchia.
Lo perde perché, al momento giusto, nessuno riesce a dimostrare che sia regolare.

La conformità edilizia e urbanistica entra in gioco quasi sempre tardi: quando c’è una proposta, una perizia, un notaio, una banca. Ed è proprio in quel momento che smette di essere un tema tecnico e diventa una decisione patrimoniale, con effetti diretti sul prezzo, sui tempi e sulla solidità dell’operazione.

La Legge di Bilancio 2026, letta oltre il capitolo dei bonus, rende questo passaggio più evidente: le regole sugli affitti, sulle responsabilità del proprietario e persino sulla rinuncia alla proprietà mostrano una direzione chiara. Le scelte patrimoniali presuppongono immobili leggibili, regolari, verificabili. Senza questa base, ogni decisione diventa fragile.

Che differenza c’è tra conformità urbanistica e conformità edilizia?

È uno dei punti più fraintesi anche da chi possiede casa da molti anni.

La conformità urbanistica riguarda la legittimità dell’immobile rispetto agli strumenti urbanistici e ai titoli che ne hanno consentito l’esistenza e le trasformazioni nel tempo: destinazione d’uso, volumi, parametri, vincoli.

La conformità edilizia riguarda invece la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risulta dai titoli edilizi rilasciati: progetto autorizzato, varianti, sanatorie.

Questa distinzione non è accademica. È il motivo per cui molte situazioni apparentemente “a posto” si rivelano problematiche quando l’immobile entra in una fase attiva: vendita, richiesta di mutuo, ristrutturazione. Si verifica un livello, mentre l’altro resta scoperto.

Perché oggi la conformità è diventata una decisione patrimoniale?

Perché incide su tre fattori concreti.

Il primo è la vendibilità.
Un immobile non pienamente conforme introduce incertezza. E nel real estate l’incertezza non viene discussa: viene scontata. È qui che il valore teorico si separa dal valore realizzabile.

Il secondo è l’accesso al credito.
Le banche lavorano su perizie e documenti. Una difformità non chiarita può rallentare l’operazione o modificarne le condizioni. In alcuni casi, può bloccarla.

Il terzo è la responsabilità.
Come emerge anche dalle nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 in materia di affitti e gestione del patrimonio, gli obblighi non si estinguono con il passaggio di proprietà: si trasferiscono. Per questo l’acquirente oggi chiede verifiche preventive e non accetta zone grigie.

La conformità non aumenta il valore dell’immobile.
Evita che venga eroso dal rischio.

Una piccola difformità può bloccare la vendita di una casa?

Raramente la blocca in modo diretto.
Molto più spesso la deforma.

Le difformità più frequenti nel residenziale non sono grandi abusi, ma interventi stratificati nel tempo: tramezzi spostati, bagni ricavati, cucine relocate, aperture modificate. A volte sono sanabili, a volte no, spesso semplicemente non documentate.

Il problema non è solo tecnico, ma percettivo. L’acquirente non vede un tramezzo: vede tempi incerti, costi potenziali, responsabilità non misurabili. È lo stesso meccanismo che porta a irrigidimenti nelle trattative sugli affitti o nelle valutazioni patrimoniali, come già evidenziato analizzando le nuove responsabilità dei proprietari introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.

Cos’è lo stato legittimo dell’immobile e perché governa tutto il resto?

Lo stato legittimo non è un certificato unico da recuperare.
È una ricostruzione coerente della storia edilizia dell’immobile: titoli originari, varianti, sanatorie, eventuali condoni e corrispondenza con lo stato di fatto.

Un immobile non è legittimo perché è vecchio o perché “è sempre stato così”. È legittimo quando la sua evoluzione è tracciabile e dimostrabile.

Quando questa ricostruzione manca, l’operazione immobiliare cambia natura. Non è più una semplice compravendita, ma un processo di regolarizzazione. Ed è qui che il collegamento con le scelte fiscali e con gli incentivi diventa evidente: anche i bonus edilizi confermati dalla Legge di Bilancio 2026 presuppongono una base documentale coerente.

Vendere, comprare o affittare: cosa cambia con un immobile non conforme?

Per il venditore, la conformità è potere negoziale. Presentarsi con una situazione chiara riduce le frizioni decisionali e limita richieste di sconto “difensive”.

Per l’acquirente, è tutela. Acquistare un immobile non conforme significa accettare limiti futuri: difficoltà di ristrutturazione, problemi in rivendita, incertezze normative.

Per chi affitta, soprattutto in modo strutturato, la conformità incide sulla sostenibilità della gestione. Le nuove regole sugli affitti e sulla distinzione tra gestione patrimoniale e attività organizzata rendono evidente che un immobile irregolare non è solo un rischio normativo, ma un rischio operativo.

Il filo conduttore della normativa recente

Se si leggono insieme:

• il quadro degli incentivi ancora operativi,
• le nuove regole sugli affitti,
• le responsabilità connesse alla proprietà,

emerge un principio unitario: la disponibilità reale dell’immobile dipende dalla sua leggibilità tecnica e giuridica.

La conformità non è più un passaggio finale. È il punto di partenza su cui si innestano tutte le decisioni successive.

Conformità edilizia e urbanistica significa ridurre la distanza tra ciò che l’immobile è e ciò che l’immobile risulta. È in questa distanza che nascono la maggior parte delle criticità del mercato: trattative fragili, perizie problematiche, sconti inattesi.

Nel contesto attuale la conformità non è più un dettaglio tecnico.
È la condizione che rende la casa un bene realmente disponibile, oggi e nel tempo.

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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