Affitti in crescita e negozi di vicinato in difficoltà

Affitti in crescita e negozi di vicinato in difficoltà

Affitti in aumento e negozi di vicinato in difficoltà: cosa raccontano i dati FIMAA 2025

Il terzo trimestre 2025 restituisce un mercato immobiliare a doppia velocità. Da una parte il residenziale continua a mostrare una buona tenuta: la domanda di locazioni cresce, le offerte aumentano, i canoni in molte zone registrano un progressivo rialzo.

Dall’altra parte, nel comparto commerciale, i segnali che emergono non sono altrettanto rassicuranti: domanda stabile, contratti più difficili da rinnovare, canoni che non si allineano ai margini reali delle attività.

Questa lettura non è un’impressione, ma l’esito incrociato dei dati del Sentiment FIMAA Milano–Lodi–Monza Brianza relativi al terzo trimestre 2025, elaborati dal Centro Studi Confcommercio MiLoMB  . Uno strumento prezioso perché, nel suo insieme, consente di comprendere come l’evoluzione del mercato residenziale e la crescente fragilità del commercio di vicinato siano due facce della stessa trasformazione.

Un mercato residenziale che continua a muoversi

La domanda di locazione abitativa è in aumento a Milano, a Monza e a Lodi. Le rilevazioni mostrano una crescita della richiesta di affitti in una quota significativa degli operatori, in un contesto di offerta in aumento, soprattutto nel capoluogo.

In parte questa dinamica è legata al rientro di molti immobili dagli affitti brevi al mercato tradizionale, favorito dalle prospettive di maggiore tassazione nel segmento turistico e dalla convenienza dei canoni concordati.

Il risultato è un equilibrio dinamico: canoni che tendono a salire, domanda solida e un interesse crescente per territori dal prezzo più accessibile. In particolare, Monza e Lodi continuano ad attrarre chi cerca un buon compromesso fra qualità abitativa e sostenibilità economica, confermando un trend iniziato nel 2023 e consolidato nel 2024.

Il commerciale non segue lo stesso ritmo

Il quadro cambia quando si osserva il non residenziale. I dati FIMAA indicano una domanda tendenzialmente stabile per negozi, uffici e capannoni. Anche i canoni, nel complesso, non mostrano oscillazioni rilevanti: non crescono, ma soprattutto non scendono. E questa apparente stabilità diventa un segnale critico se letta insieme al livello degli sconti medi richiesti per concludere una trattativa, spesso compresi tra il 10% e il 15% per i locali commerciali.

Il messaggio è chiaro: il mercato è fermo perché fatica a trovare un punto di incontro. I canoni non riflettono più la redditività reale delle attività, e la stazionarietà dei prezzi, in un contesto di domanda ferma, è più indicativa di un impasse che di un equilibrio.

La desertificazione commerciale come sintomo di un territorio in difficoltà

La riflessione sui canoni commerciali si intreccia con il lavoro delle realtà associative locali, che rappresentano un punto di ascolto importante ma distinto rispetto ai dati di mercato. All’interno dell’Associazione Commercianti di Concorezzo, dove opero insieme al Presidente Matteo Terzoli ed altri membri del direttivo, il tema della sostenibilità economica degli spazi commerciali emerge con regolarità nei momenti di confronto istituzionale con imprese e amministrazione. Non si tratta di descrivere tendenze, per farlo servono rilevazioni strutturate, ma di rilevare come il tema dei costi di locazione sia spesso al centro delle interlocuzioni e delle valutazioni che accompagnano le attività di insediamento, continuità o rilancio delle imprese di vicinato.

Questa prospettiva contribuisce ad ampliare il quadro restituito dal Sentiment FIMAA: i dati illustrano la dinamica generale del mercato, mentre l’osservazione istituzionale delle associazioni territoriali aiuta a comprendere come la sostenibilità degli spazi commerciali si collochi dentro un sistema più ampio di fattori: dalla qualità urbana alle politiche comunali, dal mix delle attività alla capacità attrattiva delle vie.

È un’integrazione naturale tra piani diversi: l’analisi di settore mostra le tendenze, l’esperienza delle associazioni aiuta a leggere le implicazioni locali. Insieme delineano un messaggio chiaro: la vitalità del commercio di vicinato è una componente strutturale della qualità dei territori e contribuisce, direttamente o indirettamente, alla percezione complessiva del mercato immobiliare.

Perché intervenire sui canoni commerciali significa difendere il valore urbano

Il tema non riguarda solo i commercianti. Riguarda la qualità urbana, la sicurezza percepita, il valore immobiliare di interi quartieri.

Un negozio che chiude non genera solo una vetrina spenta: genera meno presidio sociale, meno possibilità di incontro, minore attrattività per chi cerca casa. Nel medio periodo, questo impatta anche sui prezzi del residenziale.

Per questo motivo la proposta, riportata da FIMAA, di reintrodurre una forma di cedolare secca per i locali commerciali appare come una leva concreta da valutare con serietà. Non per ridurre indiscriminatamente i canoni, ma per rendere strutturalmente più sostenibile l’incontro tra domanda e offerta e favorire contratti più stabili in un mercato che oggi vive una fase di eccessiva rigidità.

Mercato immobiliare e commercio locale: due piani che si influenzano a vicenda

Il Sentiment FIMAA 2025 offre una lettura molto chiara: il residenziale può crescere solo in territori dove il commercio di vicinato resta attivo, riconoscibile e accessibile. Case e negozi non sono comparti separati: sono funzioni interdipendenti che definiscono l’identità e la vivibilità di un luogo.

L’aumento della domanda di trilocali, che resta la tipologia più ricercata, non può essere letto disgiunto dal contesto che circonda quella casa. Un quartiere con negozi chiusi perde valore, opportunità e prospettiva; un quartiere con attività vive e sostenibili diventa più attraente, sia per chi acquista sia per chi investe.

In questo quadro, l’azione congiunta di associazioni, amministrazioni locali e operatori immobiliari diventa essenziale: non per intervenire in modo sporadico, ma per costruire una strategia che tenga insieme mercato, fiscalità e politiche urbane.

Verso un equilibrio nuovo

Il terzo trimestre del 2025 evidenzia un settore residenziale vivace e un commerciale che fatica a trovare la sua posizione. Per evitare che questa divergenza si trasformi in una frattura, serve una visione capace di mettere in relazione le dinamiche dei due mercati.

Il commercio di vicinato è un indicatore anticipatore: dove regge, il territorio cresce; dove arretra, anche il mercato immobiliare perde slancio.

E questo è il punto su cui i dati FIMAA, incrociati con l’esperienza quotidiana sul territorio, ci invitano a riflettere: non basta osservare la tenuta del residenziale per parlare di salute del mercato. Serve guardare anche ciò che accade a livello di negozi, perché è lì che spesso si manifesta, con qualche mese di anticipo, la vera traiettoria futura di una città.

Blog Immobiliare

A cura di Simona Caramia, consulente di Immobiliare Santalfredo.

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