Differenze tra contratto di locazione breve tradizionale e transitorio.
Esistono diverse tipologie di contratti di locazione, che variano a seconda della durata, della destinazione d’uso e delle condizioni economiche. I
n questo articolo vedremo le principali differenze tra contratto di locazione breve, transitorio e tradizionale, esaminando inoltre i relativi aspetti fiscali.
Un capitolo a parte sarà dedicato alle novità introdotte dal Comune di Milano in merito ai contratti transitori.
Indice dei contenuti
Contratto di locazione breve
Il contratto di locazione breve ha una durata non superiore ai trenta giorni. Si adatta perfettamente a soddisfare esigenze abitative temporanee, come ad esempio motivi turistici o di lavoro.
Entrambe le parti, locatore e conduttore, stabiliscono liberamente il canone di locazione che non è quindi soggetto a limiti o vincoli. Inoltre, non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, ma il locatore ha l’obbligo di comunicare alla Questura del Comune dove è ubicato l’immobile, i dati relativi all’inquilino.
Di recente è stata introdotta una novità rilevante, quindi bisogna prestare attenzione all’aspetto fiscale. Sostanzialmente esistono due diverse aliquote relative alla cedolare secca, ovvero:
• 21%: si tratta dell’aliquota standard che il proprietario deve versare per l’unico immobile che affitta con contratto di locazione breve.
• 26%: è la nuova aliquota prevista per coloro che affittano due o più immobili, fino a un massimo di quattro, destinati a locazioni brevi.
Il proprietario, in merito alla tassazione, può decidere di optare per la cedolare secca o per il regime ordinario.
Ci sono inoltre alcuni adempimenti a carico dei proprietari, in base all’ubicazione dell’immobile.
Ad esempio, in Lombardia è stato introdotto il CIR, ovvero il codice identificativo di riferimento.
L’introduzione di una nuova aliquota della cedolare secca è stata pensata per cercare di limitare il fenomeno degli affitti brevi, che negli ultimi anni ha vissuto una crescita esponenziale, incentivando di conseguenza i proprietari a prediligere la formula di locazione tradizionale.
Canone di locazione tradizionale
Il contratto di locazione tradizionale è una forma contrattuale che prevede una durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro.
È una formula di locazione pensata per soddisfare le esigenze abitative, stabili e durature. La determinazione del canone di locazione è libera, dunque viene definito in accordo tra locatore e conduttore.
La registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data di stipula. Il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto dando preavviso di sei mesi.
Il locatore invece non ha la facoltà di esercitare il recesso anticipato nei primi quattro anni, ma alla scadenza degli stessi può recedere solo in presenza di alcuni specifici motivi e dando un preavviso, al conduttore, pari a sei mesi.
Alla scadenza dei primi 4 anni e in assenza di comunicazioni da parte del locatore o del conduttore, il contratto sarà rinnovato per lo stesso periodo e alle stesse condizioni.
In merito alla tassazione, il locatore può optare per la cedolare secca al 21%, oppure aderire al regime ordinario.
Il contratto di locazione tradizionale è disciplinato dall’articolo 2 della Legge 431/1998 | Differenze tra contratto di locazione breve tradizionale e transitorio
Contratto di locazione transitorio
La particolarità di questa tipologia contrattuale è la durata, compresa tra 1 e 18 mesi. Si tratta di una formula adatta a soddisfare esigenze abitative transitorie, legate a situazioni personali o professionali del locatore o del conduttore.
Tali esigenze devono essere obbligatoriamente riportate e documentate nel contratto, che altrimenti in caso di contestazione non sarà ritenuto valido, ma verrà trasformato automaticamente in un 4+4.
Inoltre, il contratto deve essere redatto utilizzando il modello predisposto dal Ministero dei trasporti e delle infrastrutture.
Vi è l’obbligo di registrazione tramite l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula e al termine della locazione il contratto sarà risolto automaticamente, senza dimenticare però che il conduttore ha facoltà di recesso anticipato, dando un preavviso il cui termine viene concordato tra le parti.
Il locatore può optare per la cedolare secca al 21%. Ovviamente, può avvalersi del regime ordinario nel quale la tassazione prevista varia in base allo scaglione di reddito.
Fermo restando la facoltà di determinare liberamente l’ammontare della locazione, con accordo tra le parti, è possibile anche la stipula a canone concordato, ma solo se l’immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa.
In questo caso, il canone dovrà rispettare i valori stabiliti dagli accordi territoriali e il locatore potrà beneficiare della cedolare secca agevolata pari al 10%.
Questo tipo di contratto è molto diffuso, in quanto pensato appositamente per coloro che hanno necessità di carattere transitorio, che sono sempre più frequenti soprattutto per motivi lavorativi o di studio.
Il contratto di locazione transitorio è disciplinato dall’articolo 5 della legge 431/1998 | Differenze tra contratto di locazione breve tradizionale e transitorio.
Le novità per i contratti transitori a Milano
Il Comune di Milano ha introdotto alcune novità per i contratti transitori, con l’obiettivo di incentivare l’offerta di immobili a canone concordato, favorendo l’accesso all’abitazione per le categorie più fragili.
Entrando nello specifico, il Comune di Milano e Aler, ovvero l’azienda lombarda edilizia residenziale, hanno deciso di mettere a disposizione una quota di alloggi pubblici da utilizzare per i servizi abitativi transitori (SAT) che saranno assegnati con un contatto di locazione per un periodo prestabilito.
La domanda può essere presentata dai cittadini residenti a Milano, a patto di possedere i requisiti per accedere ai servizi abitativi pubblici SAP, ovvero:
• Cittadinanza italiana, oppure di uno Stato dell’Unione Europea o stranieri con regolare permesso di soggiorno.
• Residenza anagrafica o svolgimento di attività lavorativa nella Regione Lombardia.
- ISEE del nucleo familiare non superiore a 16.000 euro. La stessa soglia si applica per i valori patrimoniali, mobiliari e immobiliari.
- Nessuna titolarità di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento su beni immobili ubicati nel territorio italiano o straniero.
- Assenza di precedenti assegnazioni di alloggi sociali e realizzati con contributo pubblico o finanziamento agevolato.
- Assenza di eventi di occupazione abusiva di alloggio o di unità immobiliare ad uso non residenziale o di spazi pubblici e/o privati negli ultimi cinque anni.
Ma non è tutto, il Comune di Milano ha stretto un nuovo accordo locale che suddivide il territorio comunale in 5 zone omogenee. Per ciascuna di esse fissa 3 fasce, con un limite massimo e minimo per il canone di locazione.
La novità del nuovo accordo è rappresentata dall’introduzione di tariffe tipo per le singole stanze riservate agli studenti universitari.
I locatori possono beneficiare di alcuni incentivi economici messi a disposizione dal Comune di Milano, come ad esempio contributo una tantum, contributo per la ristrutturazione e fondi di garanzia.
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