Comprare una Casa Affittata Ecco cosa sapere

Comprare una Casa Affittata Ecco cosa sapere.

Acquistare una casa con un contratto di locazione in essere, è un’opportunità interessante per chi vuole investire, dato che l’acquirente percepirà da subito un canone mensile stabilito nel contratto di locazione in essere.

Però, è bene conoscere alcuni aspetti molto importanti.

Prima di procedere con un’operazione di questo tipo, è fondamentale essere a conoscenza di alcuni elementi, in quanto la legge prevede delle norme specifiche che tutelano l’inquilino, il quale tra le altre cose gode del diritto di prelazione.

Non solo, il contratto di locazione resta valido fino alla scadenza stabilita anche qualora l’immobile venga venduto, questo è espresso chiaramente nell’articolo 1599 del Codice Civile.

Fondamentalmente, quindi, il nuovo proprietario non ha la facoltà di mandare via il conduttore.

Diritto di Prelazione

Ti spiego cos’è il diritto di prelazione. E’ uno degli elementi principali che bisogna considerare nel momento in cui si decide di vendere la casa locata.

Infatti, qualora il proprietario decida di mettere l’immobile sul mercato deve riconoscere all’inquilino il diritto di prelazione, ovvero quest’ultimo può acquistare la casa alle condizioni pattuite.

Nel caso in cui, una volta saputo il prezzo, l’inquilino comunica di non essere intenzionato ad acquistare l’immobile, allora la casa può essere venduta, fermo restando che il contratto di locazione resta valido fino alla scadenza.

Eccezioni

In alcuni casi però l’inquilino non gode del diritto di prelazione, questa infatti viene meno qualora il proprietario decida di vendere o donare l’immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Disdetta del contratto da parte del locatore*

Locatore, ovvero colui che dà in locazione una casa ad altra persona (detta locatario).

Conduttore, ovvero nel contratto di locazione, l’ affittuario, l’ inquilino.

Nel contratto di locazione è prevista la possibilità, per il conduttore, di dare disdetta in qualsiasi momento con una comunicazione che deve pervenire al locatore dando preavviso di almeno 6 mesi.

Tale facoltà non è invece prevista per il proprietario, il quale deve rispettare delle precise indicazioni stabilite dalla legge.

Infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego alla prima scadenza dello stesso, ovvero al termine dei primi 4 anni in caso di contratto 4+4, solo e soltanto per i motivi riportati nell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998.

Qualora il contratto sia prossimo alla seconda scadenza, ovvero alla conclusione degli 8 anni, il proprietario dell’immobile può comunicare la disdetta inviando la comunicazione di mancato rinnovo all’inquilino, rispettando il preavviso di 6 mesi.

Quanto vale una casa locata?

Tra gli aspetti più rilevanti legati all’acquisto di una casa locata, non possiamo non citare il valore economico dell’immobile.

Infatti, è evidente che in tale scenario la casa abitata dall’inquilino subisce un calo inevitabile della quotazione.

Sostanzialmente si parla di una svalutazione che oscilla tra il 5% e il 10% e di questo è bene tenerne conto in fase di trattativa. Poi, ovviamente, anche l’ubicazione dell’immobile e la richiesta di appartamenti in locazione, giocano un ruolo fondamentale.

Un altro elemento che concorre al valore finale, dipende anche dalla tipologia di contratto di locazione stipulato (ad esempio, 4+4, 3+2 o transitorio), dal canone di locazione mensile e dall’affidabilità dell’inquilino.

Riguardo a quest’ultimo punto, ricordiamo che la legge impone l’obbligo, a carico del venditore, di comunicare al potenziale acquirente l’eventuale morosità del conduttore.

Conviene acquistare una casa già locata?

Acquistare una casa locata, come abbiamo visto, comporta indubbiamente dei vantaggi oggettivi che rendono tale operazione estremamente appetibile.

Chiaro infatti che chi acquista si troverà un contratto di locazione già in essere, percependo dunque fin da subito il canone senza la necessità di mettersi alla ricerca di un nuovo inquilino.

In definitiva, l’acquisto di una casa locata è una soluzione ideale per chi ha come obiettivo l’investimento.

Viceversa, è un’opzione sconsigliata a chi cerca un’abitazione nella quale vivere fin da subito, dato che la legge vieta la possibilità di risolvere il contratto in anticipo rispetto alla scadenza.

Se sei un Investitore

L’acquisto di una casa locata è un’operazione del tutto fattibile, sebbene sia necessario conoscere tutto quello che riguarda il contratto di locazione in essere, per evitare di trovarsi davanti delle sorprese sgradite.

Ad ogni modo, si tratta di un’opportunità di investimento molto interessante, in quanto permette di avere un immobile che produce reddito fin da subito, oltre al fatto di poterlo acquistare ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato.

La cosa importante, prima di procedere con una compravendita di questo tipo, è visionare attentamente il contratto di locazione, leggendo tutte le varie clausole contenute, accertandosi che sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e verificando che i canoni di locazione siano stati corrisposti nei tempi e nelle modalità prestabilite.

Inoltre, è bene ricordare che dal momento della stipula del rogito, sarà necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto di locazione, indicando il nuovo locatore.

Prima di fare il tuo prossimo passo, assicurati di comprendere tutti gli aspetti legali e contrattuali coinvolti.

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