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LA FISCALITA IMMOBILIARE

La fiscalità immobiliare ha subito negli ultimi anni continui cambiamenti, tanto da rendere sempre più complicato, sia per l’investitore che per l’impresa, determinare l’esatto costo fiscale di un investimento immobiliare, elemento invece decisivo per qualsiasi scelta di investimento.
 Tale considerazione vale non solo per operazioni complesse di sviluppo immobiliare, ma anche per singoli investimenti, in particolar modo nel comparto residenziale, spesso caratterizzati, paradossalmente, da informazioni scarse ed inesatte che possono rappresentare un vero e proprio ostacolo alle scelte di investimento. Proprio con l’obiettivo di facilitare imprese ed investitori, sia in sede di compravendita che di

LOCAZIONE DA PRIVATI
La tassazione dei contratti di locazione di abitazioni, poste in essere da persone fisiche, sotto il duplice profilo delle imposte dirette (IRPEF) e delle imposte indirette (imposta di Registro):
IRPEF – REGIME ORDINARIO In base al regime ordinario, per le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, arte e professione, il reddito derivante dalla locazione di abitazioni concorre alla determinazione del reddito complessivo ai fini IRPEF18 . Tale reddito viene tassato in base all'aliquota marginale propria del contribuente, applicata sul maggiore importo tra o la rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata); o il canone di locazione annuo ridotto forfettariamente del 5%
Nel caso di contratti di locazione “a canone concordato”, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone (che porta a ridurre il canone per un totale del 30,5%)

CEDOLARE SECCA – REGIME ALTERNATIVO Dal 2011, i contratti di locazione di unità abitative effettuati da privati possono essere assoggettati ad un regime alternativo di tassazione, che sostituisce l’ordinario prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, nonché le imposte di Registro e di Bollo23 . In particolare, a favore del locatore viene prevista la possibilità di optare per il pagamento di un’imposta “secca”, da applicare al canone annuo stabilito dalle parti nel contratto, pari al 21%, per i contratti a canone libero; 10%, fino al 2017, per i contratti a canone concordato. Tale aliquota è elevata al 15%, per i contratti posti in essere dal 2018.
La base imponibile su cui applicare le suddette aliquote è costituita dal maggiore valore tra i canoni di locazione (assunti senza operare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione - IRPEF) e la rendita catastale, rivalutata del 5%24 . Una volta esercitata l’opzione, il locatore è vincolato ad applicare la cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto, salvo la possibilità di revocarla in ciascuna annualità successiva (presentando l’apposito modello RLI, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dell’anno di riferimento)
Da evidenziare, inoltre, che l’esercizio dell’opzione sospende, per un periodo corrispondente alla durata della stessa, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista, a qualsiasi titolo, nel contratto, ivi incluso l’adeguamento ISTAT. A tal riguardo, pena l’inefficacia dell’opzione, il locatore ne deve dare preventiva comunicazione al locatario, mediante lettera raccomandata, con la quale rinuncia espressamente alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se ciò era previsto dal contratto a qualsiasi titolo. L’opzione per la “cedolare secca” può essere esercitata dal locatore, persona fisica, che possieda l’unità abitativa in qualità di proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (l’usufrutto, uso, abitazione).
In riferimento alle caratteristiche del conduttore, il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con soggetti che agiscono nell'esercizio di attività d’impresa, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di dipendenti e collaboratori.
In sostanza, la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono “da privati”. Inoltre, si evidenzia che è possibile optare per tale regime per i contratti di locazione avente ad oggetto le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (escluse A/10)  ovvero per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie . Inoltre, la cedolare secca può essere scelta anche per le pertinenze (accatastate nelle categorie C/2, C/6 e C/7) locate sia congiuntamente all'abitazione, che in fase successiva (a condizione che dal contratto di locazione emerga la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata). Si segnala, inoltre, che, anche in caso di esercizio dell’opzione, ancorché non sia dovuta l’imposta di Registro, resta fermo l’obbligo di registrazione del contratto (nonché della proroga e risoluzione dello stesso), e tale adempimento assorbe anche tutti gli ulteriori obblighi di comunicazione, che pertanto non saranno più necessari.

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